2014，房地产不妙年？

海外网3月6日电 2014年，对房地产行业来说，很关键。因为今年，是新一届领导班子推进“全面深化改革”之年；是我国经济体制改革20周年；是政府对楼市调控10年后的第1年；又是互联网金融元年后的第1年。

在3月5日召开的十二届全国人大二次会议上，国务院总理李克强在《政府工作报告》中指出，将做好房地产税立法相关工作。而在3月3日全国政协十二届二次会议中，俞正声也指出，常委会将就促进房地产市场平稳健康发展等提出建议。

对房产税问题，全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在接受媒体采访时表示，应该适时推出，至少在一部分地区应该先推出，比如房地产有上涨空间的地区，意义在于给地方政府比较稳定的、可以和百姓形成良性互动的税种，交给最基层的政府使用，直接用于业主住房大环境的改善，诸如治安、基础设施建设以及城市环境治理，“把房产税看成是一个大物业费的概念，维护小区外面的物业环境，是良税而不是恶税。”

至于通过房产税调节房价的说法，李稻葵认为，依赖房产税来调控房价只能是杯水车薪，望洋兴叹。他认为房产税的比例应该是低于1%，短期内也不可能成为地方税收的主要来源。

政府今年会对房产业出台怎样的政策我们现在还不得而知。但房产业面对改革、调控和互联网的冲击以及周围环境的变化将何去何从值得我们深思，也是两会热议的焦点之一。是一路高歌还是岌岌可危？是稳中有升还是逐步消退？不好说。借用《央视财经评论》评论员马光远的话，就是今年的房地产，很微妙。

为什么微妙，因为说不清。为什么说不清，因为有很多复杂因素在影响着房地产行业。那么，这些因素是什么？各方又如何看待？

房地产为何很重要

首先，我们先弄清为什么房产业很重要，笔者以为，原因有二。

其一，于国而言，房产业对我国经济贡献巨大。有统计显示，2013年，房地产开发投资为8.6万亿，占GDP比重超过15%。另外，去年我国全社会融资额为17.29万亿，而房地产一个行业的到位资金，就超过12万亿，占比重70%。因此，房产业的行情变化，容易影响到我国的经济形势，我们必须关注。

其二，于民而言，买房成为普通百姓的心结。高额房价催生的“房奴”、“柜族”屡见不鲜，层出不穷。不是不想买，是真地买不起。尤其在北上广深等一线城市，中心市区的房价更令众多购房者望楼兴叹，不得不住在“6.1环”甚至更远的地方。因此，房产业的行情变化事关民生与社会和谐，我们必须关注。

如此，房产业的重要性可想而知，我们言归正传，来看看房地产的微妙。

“崩盘论”是否靠得住

近期，继香港楼市出现蹦极式降价引发热议后，杭州、苏州、常州地区也出现楼盘大幅降价的消息。同时，也传出了多家银行暂停房贷的消息。虽然银行暂停房贷的消息后经多家银行辟谣，只有兴业银行只是暂停房地产融资类贷款，但仍然有一些人抛出了楼市将会崩盘的论调。

其中，央视财经评论员牛刀就是“崩盘论”的代表。他预言在今年美元指数从84点上攻至100点的过程中会造成中国房价全面下跌，并在2015年造成房地产全面崩盘。

对此，据近日360新闻搜索提供的数据显示，“两会语录热搜榜”的榜单中， “楼市崩盘可能性不大，有很多人需要房”排名第一。

而这正是全国政协委员、广州市人大常委会副主任张嘉极指出的。他认为，楼市崩盘的可能性不大，毕竟中国还有很多人需要房子，只要房子的价格便宜还是有人买的。“中国房地产调整经过好几轮了，有的泡沫已经经过好几轮调整了。去年，整个房地产应该是微跌的，在海口、温州整个楼市是跌的，只有在一线城市才是涨的。”

据国家统计局2月24日公布的1月份全国70个大中城市新建商品住宅销售价格统计数据显示，1月份，70个大中城市房价虽然涨幅有所缩窄，但依然延续了去年的涨势，62个城市环比上涨，一线楼市的房价上涨幅度依然凶猛。

对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，中国房地产在“盛极”之后不一定“必衰”，“盛极”后还会有一段平稳期，再过一段时间就是有价无市，之后就是降价，这是客观规律。因此他不认为中国房产业马上要崩盘，而是“盛极”之后的平缓阶段，涨幅较少，除非有特别大的触动造成公众恐慌，才可能使市场失去控制。而目前政府正在避免这一点，力求软着陆。

崩盘不至于 但也并不乐观

虽然“崩盘论”在多数人看来言过其实，但也不妨碍有人对今年楼市提出担忧。

万科董事长王石说今年“形势不妙”；万达集团王健林对今年楼市“并不乐观”；华远地产董事长任志强也表示今年房价涨幅将大幅下降，不要对2014年太抱希望。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受媒体采访时认为，从1998年以来，公众似乎逐步形成了房价永远只涨不跌的思维定势。然而，诸多迹象显示，即便在未来2-3年中国整体房价仍然平稳，但2016-2020年间，房价下行风险，可能逐步取代上行压力。

中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时也表示，整体市场已经出现了需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡的四不均。一线城市和小部分二线城市的涨幅过大，掩盖了全国整体房地产市场已经逐渐出现冲高回落的趋势。

另外，张大伟也指出，并不是所有三四线楼市都存在泡沫，价格波动也未必造成楼市崩盘。但是越来越多的三四线城市房屋库存不断走高，楼市面临的风险加大。

全国政协委员、住房和城乡建设部副部长仇保兴也认为，从近期少数热点城市又有“地王”出现，并呈现住宅成交量上升和房价回涨的势头看，现有调控政策主要是基于以户籍限购和房产交易税为主的短期政策已呈现明显缺陷，一旦“被微调”，就有可能会出现房价反弹甚至暴涨局面。

房价越调越高 原因何在

其实，在2003年以前，中国楼市的表现非常正常，楼价涨幅也非常平缓，政府从来没有对楼市进行过调控。但据统计，从03年到现在，政府共做了32次调控，其中7次国字头调控，结果却越调越涨，买房越来越难。

看来，这其中原委并不在于政府的调控政策，那么，原因在哪？

据国土资源部统计，2013年全国国有建设用地供应同比增长5 .8%，全国105个主要监测城市地价总体水平持续上涨。全国土地出让总金额达4.1万亿元。而房价上涨最快的北京，今年前两个月的土地出让金总额就突破623亿元，达到去年全年土地出让金的1/3，预计一季度土地出让金很可能接近千亿元。

对此，全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明近日在接受媒体采访时指出，限购的方式并不能从根本上解决房地产市场的畸形发展，“地方政府热衷卖地生财，必然导致房价不断攀升，出现‘越调越涨’的怪圈。”

也有代表委员认为，不少地方患上“土地财政依赖症”说明财税体制改革需要深化，地方政府的财权和事权不统一，导致很多地方只能依靠卖地推动地方发展。

而著名经济学家郎咸平更是认为房价涨跌与税收、按揭利率、首付比例无关，而是与国家的经济形势有关。他认为，我国每年人民币印刷增长率为19.7%，而房价平均涨幅基本可以对冲人民币增长，因此，房产可以保值。但大量印刷人民币导致了通货膨胀，为了减少损失，许多人和企业家的钱便大部分投进了可以保值的房产业，正是这两股热流的进入才使房价大幅上涨，无论怎么调都降不下来。

全国政协委员、恒大集团主席许家印建议国家统一规范规费收取，取消不合理收费，才能降低房价。目前构成房价五部分：地价、综合造价、政府规费，税收和企业利润。从审批延伸到政府规费，每个城市也都不一样，收费最少37种，最多157种。据恒大去年的统计，按平均值算收取的规费大约占房价的11%。

因此，许家印还建议在限定房企利润上限的前提下，把环节税都去掉，合并缴纳企业所得税之前的所有税种，统一为一个控制房地产利润的累进递增式的增值税，这样就避免了个别项目暴利行为，从而达到降低房价。

总之，按照往年来看，两会前后，总会有相关房产政策推出，今年会怎样，我们拭目以待。(实习生黄达) 

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