房地產：到了誰該出手的時候

面對連漲4個月的房價，“空頭”牛刀堅持，中國房地產有泡沫，而且這個泡沫一定會破。他還認為，明年2月，開發商就會陷入償債泥潭，到時候“降價多少錢都不會有人買房”。

地產大佬任志強則針鋒相對。他說，明年3月份，房價將大漲。理由是，現有的庫存大概也就在明年3月份以前基本上消化得差不多了，而新的供應沒有看到，所以明年3月份以后可能會供不應求。

孰是孰非，市場似乎正在給出答案。

最近，北京、杭州、南京等城市大幅增加土地市場供應，開發商仗著囊中寬裕反應積極，土地市場出現量價齊升的紅火場面。尤其是保利集團四處出擊頻頻舉牌，在短短兩天內連下四城，奪得多處“地王”，耗資上百億元。據傳，“兩桶油”也不顧“退房令”加入戰團，搶地奪魁，被坊間戲稱為“賣油的打敗了賣房的”。

據中國指數研究院最新的研究報告，三季度百城住宅用地樓面均價為1800元/平方米，環比上漲23%。住宅用地平均溢價率為11.8%，連續第二季度回升，恢復至去年二季度水平。其中，北京三季度住宅用地樓面均價為7179元/平方米，溢價率為34.4%，獨佔鰲頭。

遠洋地產總裁李明說，上半年房企銷售好起來了，手頭有錢了，市場好了就多花錢，這是很正常的，這個現象應該會持續到明年一季度。但土地市場的反彈應該是短期的，北京並不能說明問題，北京任何時候土地都很稀缺，土地市場都不會冷清。

渣打銀行大中華區研究主管王志浩更樂觀。他認為，土地銷售並未崩潰，大型房企重新出手，是房地產回暖的明証。盡管中小規模房企仍顯謹慎，中小城市的情況也尚未可知，但是隻要房屋銷售繼續保持當前的狀態，庫存繼續下降，拿地趨勢應將形成。

土地是建房最重要的材料，佔其成本的三成還多。土地價格居高不下，房價下跌何其難。這是孩童都懂的道理。於是，買家在出手。房屋銷量在8個月同比負增長之后，開始觸底反彈至正增長區間。渣打銀行跟蹤的25座一∼三線城市，8月份房屋月銷量突破258000套（按平均面積為70平方米計算），大大高於2011年的平均月銷量170000套。盡管“金九銀十”成色稍差，不符預期，但是成交量也差強人意，未見冬寒。

一個旁証是，房地產中介的日子好過了。一位經紀人說，“去年非常艱難，淒風苦雨，一年下來也就混個溫飽﹔今年大不一樣，即便只是前9個月，也能算個小康水平。”

那麼，政策是否也該出手了？

住建部的判斷是，房價尚不具備全面反彈的條件，隻要堅定不移地執行好現有調控政策即可。該部有關負責人還表示，會適時對執行調控政策不力、放鬆調控政策，造成房價過快上漲的地區實行問責。

這被認為是“撫慰性表態”，不痛不痒。其印証是，國慶節前夕，貴陽市宣布，凡在該市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，可享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇。接著，長沙市被曝出在限購上玩偷梁換柱，外地人全款可買多套房產。對政策如此明顯地消解，到如今也未見叫停。

有評論指出，切不可輕言“房價尚不具備全面反彈的條件”。這要求房地產調控必須在樓市的各層面深度博弈中佔據絕對上風，最終取得全勝。特別是在與地方政府的博弈中，不能讓地方政府牽著鼻子走，要堅決叫停地方政府在調控上的一切小動作，並堅決執行問責要求。

與此種呼吁中央政府“該出手時就出手”不同，王志浩認為，政府換屆之后很多政策將會延續。“我們預計隻要全國范圍房價不出現劇烈上漲，政策就不會進一步收緊。鑒於較短時間內實施房地產稅在政治和技術上面臨的難題，預期大規模征收房地產稅仍會停留在討論階段。國土資源部最近限制房地產閑置土地的舉措所起的效果可能會非常有限。”他說。

李明也持類似觀點。他指出，在國家抑制房地產價格的政策中，房產稅是比較可能付諸實施的，因為之前已經有試點，運營起來相對成熟和穩健。但是房產稅的推行是個巨大的系統工程，短期內全面鋪開還有一定的難度。