香港樓市新政滿月 二手房成交量暴跌55%

某日到辦公室，聽到香港女同事L小姐高興地說，最近開始准備看房子了。僅僅兩個月之前，她還在抱怨，看了半年的房子，但是“越看房價越高”，因此決定暫時不買房。

讓L小姐重拾看房信心的是香港特區政府上月推出的“買家印花稅”（Buyer Stamp Duty，下稱“BSD”）政策。

10月26日，香港特區財政司司長曾俊華宣布，提高現行的額外印花稅（SSD）的稅階，並將適用期延長至三年，同時推出全新的“買家印花稅”，即所有外地人士、所有本地和外地注冊的公司購買香港住宅，除了繳付一般印花稅外，還需繳付15%的買家印花稅，意味著非香港居民買房子的最高稅率可能高達35%。

香港特區政府推出這項政策的目的很明顯，一方面是為了打擊短炒客，另一方面是希望通過限制外來投資者，強行扭轉香港房地產市場對本地居民的供不應求情況。今年以來，香港的地產價格已經普遍出現了20%的升幅。

更令香港人擔憂的是，不論是從絕對價格，還是從按揭貸款與家庭收入比來看，香港的地產價格都已經超過了1997年的最高水平——而1997年那場地產災難，迄今讓許多港人無法釋懷，不少人擔憂地產市場會重蹈覆轍。

BSD政策顯然給地產界帶來一次地震。就在政策宣布次日，包括大地產商長江實業在內的大批香港本地股均出現了暴跌，香港恆生地產指數更是重挫超過1000點，跌幅近4%。

到本周二，是BSD滿月的日子。翻開過去一個月的香港財經大報，幾乎每天都有BSD的新聞曝光，該政策恐怕已經成為香港自“八萬五”政策以來最受全港爭議的政策。

褒貶不一

一方面，該政策獲得不少本地居民的歡迎。香港特別行政區行政長官梁振英的支持率在政策宣布后一改頹勢出現上揚，可見民心對政策所向。在香港公司裡，不少像L這樣的年輕人對於BSD都表示支持，他們希望地產價格會出現深度調整，好滿足他們“上車”的欲望。

不僅如此，連一些在香港打拼的內地打工仔也對政策表示歡迎。對他們來說，即使沒有BSD，香港的樓價也屬於高不可攀，但過高的房價卻吸引不少業主轉租為售，因此令市場上的租盤急劇減少，這反過來又驅升了租金價格——有地產界朋友介紹說，如今租金已經比一年前增長了近20%，但是租盤仍然供不應求，許多租盤剛剛放盤不到一天便被租走，往年正常年份，平均要兩三周時間才會有成交。因此對於初出校門的打工仔來說，BSD也有可能會有減租的作用。

但另一方面，BSD政策也被不少商界人士詬病。有人指責它有違香港的自由市場精神，有可能打擊外來公司對香港的信心。也有評論員指出，兩年前特區政府推出SSD以打擊炒家。但是近兩年來香港樓價繼續快速上漲，已經說明SSD無效。

不過BSD最受商界批評之處，是連香港本地注冊的公司買樓也要受到BSD的約束——這一點可能觸動了香港本地商界富豪或是那些家族基金的利益，讓他們覺得被“錯殺”。有地產界人士表示，不少香港富裕家庭是以公司的名義持有物業，如果按現行的BSD措施，同樣也要受到管制，對這些香港本地注冊的公司並不公平﹔此外，有地產商認為豪宅市場和普通居民住宅市場並不一樣，豪宅價格的升跌並不會左右到普通住宅的供求關系，因此不應被納入BSD管制范圍。

反彈力度最大的當屬代表地產界勢力的地產建設商會。該會執委會主席梁志堅多次公布表示，希望政府要有豁免選項。該商會早前已經向政府提出多項反建議，包括豁免香港本地公司或家族基金購買豪宅的BSD，但可規定要求其每年申報物業有否出現轉讓，否則可追收稅款﹔另外，該會建議3000萬港元或以上豪宅可獲豁免BSD。

不過上述建議並沒有獲得香港特區政府的認可。香港運輸及房屋局局長張炳良就認為，不應該局部豁免征收BSD，因為如果本地公司獲得優待，外地人和外地公司便可以通過香港本地公司避稅，從而令措施效果打折扣。

車位及商用物業價格暴漲

從這一個月的房地產價格反應來看，BSD和新SSD兩項措施已經影響到地產市場的信心。有大型地產中介公司統計顯示，二手樓看盤的數量及成交量全面急凍，香港前十大屋苑成交量與上月同期相比，暴跌近55%，而且成交價跌幅似乎有逐漸擴大的跡象，顯示二手市場已經提前步入寒冬。

不過並不是所有的業主都出現恐慌性的拋售。“很多業主轉售為租，或是捂盤了。”在港島太古城附近的一家地產中介無奈地說。

所謂“捂盤”，是香港地產市場處於低迷或是方向不明時期業主常見的做法，即把房源從中介公司撤走，拒絕任何人上門看房，既不出租也不出售。對於中介來說，這種狀態是最令人難熬的，它比轉售為租更令中介難受。

目前香港地產市場價格顯然並沒有進入低迷狀態，因此當下捂盤局面的出現，顯示不少業主希望觀望后市而后謀動。

從阻擊外來購房者的角度來看，BSD的影響則似乎更小。事實上，就在BSD實施這一個月內，已經發生了多宗內地豪客買豪宅的事件——不過主要發生在新盤市場。通常香港的新樓要兩年入住，也就是說，如果未來兩年該處樓盤升值超過25%，這些投資者便可以賺錢。

從香港樓價今年一年不到升幅便高達20%來看，不少人相信，在QE3的推動之下，香港的房地產價格還會節節上升。

除了二手成交急跌、捂盤數量上升，新SSD和BSD給商用地產市場和車位市場也帶來了巨大沖擊。熟悉地產炒家的人士表示，SSD和BSD的推出，令外來資金更多流向商業地產和車位市場。

在BSD推行的這一個月內，香港本已火爆的車位市場已經出現了價量齊升的局面。據港島大型屋菀太古城附近的地產中介表示，該區的車位價格在近一個月平均上揚了5%至10%不等。而新鴻基地產則傳出，其新盤“瓏璽”的車位開價高達185萬至200萬港元，較同區普通車位的100萬港元高出近一倍，盡管如此，估計開盤當天便可售出約100個車位，套現近2億港元。

商用物業也同樣火爆，地產中介們極力推薦商用地產項目。他們常用的一個宣傳策略是：誰能保証BSD和新SSD未來不會套用在商用地產項目上？