房價年內首現"雙漲" 預期上漲壓力增大

　　11月百城新建住宅價格環比上漲0.26%

　　中國指數研究院3日公布的數據顯示，11月百城住宅均價連續第六個月環比上漲，其中，北京、上海等十大重點城市今年以來首次出現同比、環比雙上漲，部分重點城市房價甚至超過調控前。

　　接受《經濟參考報(微博)》記者採訪的業內人士表示，接近年底，許多房企已經完成或即將完成年度銷售業績，降價動力不足，而進一步出台政策的預期也有所減弱，房價上漲壓力加大。

　　數據房價連續6個月環比上漲

　　中指院數據顯示，11月全國100個城市(新建)住宅平均價格為8791元/平方米，環比上漲0.26%，漲幅較上月擴大0.09個百分點，其中，上漲城市60個，下降城市38個，2個城市持平。從同比來看，全國100個城市住宅均價連續第8個月下跌，跌幅為0.46%，比上月縮小0.54個百分點。這是百城住宅平均價格連續6個月環比上漲，同比跌幅繼續收窄。

　　此外，北京、上海、重慶、深圳、廣州、成都、南京、武漢、杭州、天津十大城市住宅均價為15686元/平方米，環比上漲0.39%。具體來看，天津上漲0.93%，漲幅最大，北京、重慶(主城區)、成都、南京漲幅在0.5%至0.7%之間。同比來看，十大城市平均價格上漲0.15%。

　　對此，鏈家地產市場研究部張旭認為，今年全國樓市價格經過緩慢回升開始逐漸接近歷史高點，部分重點城市的價格甚至超過了調控前。

　　張旭指出，一方面，9月、10月觀望的需求入市﹔另一方面，一、二線城市的潛在需求再次釋放，對價格形成明顯支撐。

　　11月住宅成交量也創新高，部分城市達到年內高點。中原集團研究中心統計數據顯示，監測的全國主要54個城市，11月全月，新建住宅簽約均出現了明顯上升，合計簽約套數達到了293863套，增幅超過了之前成交量最多的7月份6%，而環比10月份增幅更是達到了18.2%。

　　其中，北京11月簽約合計12988套，環比10月上漲了32.4%，而同比2011年同期則上漲了94%。與此同時，上海、廣州、天津、成都也均達到年內高點。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，前十月多數開發企業已經完成全年銷售任務，年底繼續推盤的動力不足﹔另外，多數開發企業年底略微提價之后“端著賣”成為主流趨勢，隨著成交價格的逐步回調，提高了處於觀望中的潛在購房人群的入市積極性。

　　胡景暉同時表示，進入四季度以來，短暫的“供不應求”成為房價上漲的關鍵。據監測，剔除保障房，2012年4季度(截至11月30日)北京全市新房網簽總量為16402套，而在此期間，新房新增供應僅有12152套，供需之間缺口高達到4250套。

　　市場多家房企提前完成目標

　　業內人士表示，房企提前完成銷售目標，降價動力減小也是引發房價上漲的重要因素。

　　中指院指出，從初步統計數據來看，11月多個城市成交量出現回升，庫存量穩中有降，出清周期繼續下行，市場向好趨勢明顯。

　　根據公開披露的信息，萬科前10個月累計實現銷售面積1035.2萬平方米，銷售金額突破千億元，達到了1100.2億元，同比分別增長9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推貨量，預計萬科今年銷售額有望超過去年。

　　同樣突破千億元銷售金額大關的還有中海地產，由於實行降價跑量策略，中海地產前10月實現銷售額1006.8億港元，同比增長28.9%，提前完成全年1000億港元的銷售目標。保利地產今年也獲利豐厚，保利前10月實現簽約銷售金額833.29億元，同比增長32.91%，超額完成年初制定的800億元銷售目標。而招商地產也已突破300億元，並實現全年210億元的銷售目標。

　　據中原地產統計，標杆房企全年銷售目標完成率已達99%，其中，保利地產、中海地產、綠城集團、世茂房地產、招商地產、越秀地產、融創中國、中駿置業、華潤置地、禹州地產及遠洋地產等均已完成全年銷售目標。

　　“房企任務完成較好，以價換量動力明顯不足。”中原地產市場研究部總監張大偉認為，在成交量上漲的情況下，房企資金鏈有所緩解，再加上已完成全年任務目標，更不願主動降價以價換量，因此，從目前情況來看，大多在調高售價，控制銷售速度。

　　日前，招商地產以周年慶的名義，在全國17個城市33個項目同期啟動感恩回饋活動，聲稱主要是為沖刺年底銷售以及為明年銷售開局打好基礎。但購房者發現，大部分樓盤項目並沒有實質性降價或優惠行為。

　　預期房價上漲壓力增大

　　北京房價漲價區域進一步擴大，漲價區域已從中心城區擴張至5環至6環之間。偉業我愛我家市場研究院數據顯示，11月北京新建商品住宅(不含保障房)交易均價為22219元/平方米，環比10月上漲5.8%﹔具體到環線，5環至6環、6環以內、5環以內的成交均價環比漲幅分別是13.8%、-4.9%、0.4%。可見，5環至6環之間價格上漲幅度明顯。

　　張旭也表示，受年底翹尾影響，11、12月份成交量同比或出現較大的變化，整體價格也更趨近或超過調控前。同時，隨著銷售回暖，信貸好轉，房企資金壓力減小，導致打折降價拉動成交的情況或越來越少。此外，房產稅作為樓市調控下階段的政策，短期內很難全面實行，而市場預期的政策對於房價的進一步打壓也有所減弱。

　　尼爾森日前發布的2012年第三季度中國消費者信心指數顯示，56%的中國消費者認為明年房價將回暖，在第二季度時這一比例隻有42%。

　　“現階段消費者心理和購房者成交結構都發生了變化。”張大偉認為，9月之前購房者以絕對剛需為主，而現在，改善型需求增加明顯。另外從購房心理來看，9月前大多因為信貸下降等變化購買，而現在大多是受不斷上漲的成交量與火爆的土地市場影響，看好后市。

　　土地市場“地王”頻繁刷新，給購房者預期造成不小的影響。11月27日，北京市農展館一地塊，起拍價達20億元，折合樓面價3.38萬元/平方米，創北京土地起拍價的歷史新高。同日，上海黃浦區一地塊以27.7億元的價格競出，折合樓面價3.6萬元/平方米，刷新今年上海土地最高單價紀錄。緊接著，11月30日南京一場土地拍賣會上，中冶集團以56.2億元拿下濱江2號地塊，成為今年全國總價地王。

　　張大偉表示，在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下，開發商的定價也會水漲船高，房價上漲壓力進一步增大。

　　“雖然現階段只是部分開發商提價項目增加比較明顯，但是我們應警惕相關動作的增加。”中國房地產學會副會長陳國強接受《經濟參考報》記者採訪時表示，若影響房地產市場預期的現象層出不窮，相關管理部門應適時推出后續政策，或加強督促，或加大調控執行力度，或推出已有儲備項目，以避免房價較快上漲。