調查稱一線城市購房負擔比明顯上升 3萬月入夠用

　　張曉玲

　　美聯物業的一項調查數據顯示，作為衡量房地產市場警示性指標的購房負擔比(月供佔家庭月收入比)，在一線城市已遠遠超過40%的警戒線。其中，北京人的購房負擔比高達80%以上。

　　購房負擔比在2009年一季度達到50%以下的最低點之后，2010、2011年一路上揚，在經過2012年二季度短暫的下行后再次飆升，直指70%-80%。

　　從變化曲線來看，購房負擔比與房價呈正相關。美聯物業全國市場研究總監徐楓認為，購房負擔比大升，意味著房價上漲已經到了一定的高度，有警示風險的意味。

　　京滬月入3萬方可負擔？

　　各大一線城市家庭的住房負擔比增長迅速，表明購房者房貸壓力也在逐步增大，入市門檻在逐漸提升。

　　從信貸政策來看，當前買房所要付出的資金成本顯然遠大於四年前。比如，2008年存款准備金率下調三次，累計幅度2%，由17.5%下調至15.5%﹔2012年存准率同樣下調三次，累計幅度1.5%，由21.5%下調至20%。又如利率，2008年5次下調利率，1年期存款利率由4.14%下調至2.25%，貸款利率由7.47%下調至5.31%﹔2012年6月8日三年來首次下調利率，且在不到1個月后的7月6日再次降息，1年期存款利率由3.5%下調至3.0%，貸款利率由6.56%下調至6.0%。在首付成本上，各地均要求一戶家庭購買二套房首付提高至6成。

　　美聯物業在以“60平方米，7成20年按揭”的假設條件測算下，北京購房負擔比已經超過80%，而上海、廣州、深圳也已超過60%，“一般來說，40%是一個合理的水平。”徐楓說。

　　鏈家地產中介人士告訴記者，目前一線城市的銀行對二手房貸款是按照實際成交價格的8-85折來放貸的，也就是說即使是首套房，二手房購房者實際支付的首付也要達到5成。一套208萬60平方米的房子，首付大約需要90萬，一些買房人選擇先找中介墊資，再將房屋做抵押貸款還貸，買房的成本被大大提高。

　　徐楓解釋說，從購房收入比的數據可以看出，目前的房價已經將工薪家庭遠遠拋出商品房市場。像北京、上海這樣的城市，隻有月收入在3-4萬的家庭才可以負擔當前的房價。由於利率、以及收入的變化周期較長，購房收入這個指標主要受房價影響較大，可以作為房地產業的一個景氣或風險指數來參考。

　　家庭杠杆空間仍大？

　　世聯地產研究人士認為，剛性需求、家庭杠杆空間、風險偏好三者共同作用於成交量和價格。如果從更長的時間周期來看，中國的房地產行業，乃至於中國經濟的內需轉型，其發展依然仰仗家庭杠杆的提升。目前中國普通家庭資產負債表比較健康，其加杠杆空間較大，這與美國、英國以及其他國家家庭部門需去杠杆截然不同。反觀開發商，過去幾年的擴張導致資產負債表杠杆較高，存貨高企。

　　2012年，對比開發商強烈的跑量欲望，資產負債表健康的中國家庭拋售情緒並不嚴重甚至惜售，從而產生了一二手倒挂的現象。這也解釋了為什麼流動性放鬆，會促使樓市成交量攀升：銀行對於資產負債表健康的家庭並不惜貸。

　　世聯認為，十八大提出的“國民收入倍增計劃”，是未來十年房地產市場需求的一大動力。但世聯的調查結果也顯示，認為當前房價“高，不能接受”的購房者比例達到了79.1%，認為當前房價“還行，勉強可以接受”佔比為18.7%，認為當前房價低的購房者比例僅有2.3%。

　　假設當前購房者的收入翻一番，認為當前“房價高，不能接受”的購房者比例降到了50.1%，認為“還行，勉強可以接受”的購房者比例大幅上升至43.8%，認為當前房價低的購房者比例也小幅上升至6.2%。因此，世聯地產研究人士表示，假如中央提出的收入倍增計劃能夠順利實現，將提升購房者的購買能力。