國資委退房令面臨三年大考 “無牌照”央企暗度陳倉

　　與中國海運相比，大多數央企在進軍房地產方面顯得較為低調。今年2月，大連市與央企新興際華集團合作推進“大連中華城”項目。按照當地媒體的報道，該項目已進入規劃建設的實質性階段。

　　資料顯示，“大連中華城”項目是新興發展集團（隸屬於新興際華集團）與大連市共同打造的城市綜合體，項目不僅涵蓋商業辦公、購物休閑等性質，還包括了居住、酒店的功能。房地產開發的性質昭然若揭。

　　然而，作為一家主營業務為“黑色金屬冶煉及加工、紡織服裝、專用設備制造”的央企，新興際華並未獲得國資委頒發的房地產開發“牌照”。其如何避開“退房令”並獲得審批，成為外界關注的焦點。

　　知情人士向中國証券報記者表示，項目在報批時，並未以房地產業的性質立項，而是商貿物流。這樣一來，就很容易避開監管。

　　國資委的公開消息証實了這一點。國資委網站內容顯示，2012年3月10日，大連市人民政府、新興際華集團共同就“大連中華城”商貿物流項目舉行了簽約儀式。

　　這樣的方式已成為央企在“涉房”過程中的慣用“招數”。知情人士透露，以裝備制造為主業的央企恆天集團曾投資300億元建設北京通州區宋庄國際時尚創意中心。該項目在報批時，是以“文化產業”的性質立項，而非房地產業。

　　一位業內人士將這種“涉房”路徑稱為“暗度陳倉”，曾為多家央企做企業戰略的他還向中國証券報記者表示，當前不少央企都以類似的方式涉足房地產領域，這類央企通常並不以房地產開發為主業。隨著主管部門越來越少地提及“退房令”，央企“涉房”已有明顯的回潮跡象。

　　該人士還表示，央企涉足房地產業的主要業態選擇在於商業地產，而非較為敏感的住宅開發。之所以如此，是由於在國資委制定的央企“退房令”中，並未將自用的商業辦公項目納入退出范圍。若企業購置房地產項目用於辦公，而非出租或出售，就符合相關規定。

　　而實際上，多數央企在獲得商業辦公項目后，仍有相當比例用於出租或出售。業內人士表示，國資部門對企業的監管，多集中在審批階段，很少涉及項目運營的環節。且不少央企在開發運營房地產項目時，通常以三、四級子公司為運營主體，這也增加了監管難度。

　　今年1月30日，中海工業有限公司、中海工業濱江置業（上海浦東）有限公司、中海工業濱江建設發展（上海浦東）有限公司以14.73億元聯合競得黃浦江沿岸E20地塊，該地塊為商用地塊，樓面價達3.48萬元/平方米。而中海工業有限公司的母公司，正是曾被勒令退出房地產業務的央企——中國海運（集團）公司。

　　自2010年3月國資委發布央企“退房令”至今，已有三年時間。期間，雖有不少央企陸續剝離房地產業務，但逆市“涉房”的案例仍有不少。去年以來，這種回潮勢頭日趨明顯。眼下一些被勒令退出房地產業務的央企正欲在房地產市場上悄然發力。

　　業內人士表示，當前涉足房地產領域的央企，多以開發商業地產為主。有的央企甚至“暗度陳倉”，以工業園區、商貿物流的性質拿地立項。在樓市調控背景下，央企的市場話語權正在提升，並在某種程度上，成為高價地的制造者。城鎮化進程中，央企進入樓市的沖動恐怕會有增無減。因此，三年前發布的“退房令”在執行環節應進一步強化，以遏制市場出現的回潮苗頭。

　　利潤誘人 “退房”節奏放緩

　　與逆市“涉房”情況相呼應，三年來央企“退房”節奏明顯放緩。自2010年3月國資委發布央企“退房令”至今，已有三年時間。初期，央企退房速度較快，但最近已有明顯的放緩勢頭，且不少企業未完全退出。

　　根據北京產權交易所的數據，2012年共有15家非房地產主業央企通過北交所轉讓17宗房地產項目，成交額為9.64億元。其中，上半年有11家，退出13宗房地產項目﹔下半年僅4家，退出4宗項目。蘭德咨詢機構總裁宋延慶分析指出，央企“退房”的步伐放緩，主要是由於房地產市場回暖。

　　去年下半年以來，房地產市場呈現“量價齊升”的局面。這不僅體現了樓市從底部升溫局面，同時也使不少央企看到了其中的誘惑。

　　宋延慶表示，從各上市房企的年報不難看出，房地產行業的平均淨資產收益率在10%-20%之間。與運輸、機械制造、鋼鐵等行業相比，顯然具有不小的吸引力。且與民企開發商相比，不少央企有著大量的自有土地，低廉的土地成本無疑將抬高房地產項目的毛利率，進而推高企業的淨資產收益率。而后者恰恰是國資委考察央企的重要指標之一。

　　業內人士表示，多數不願退出房地產業的央企，都擁有大量的土地儲備。這些土地多為企業自有，土地性質以工業廠房用地為主。企業隻需變更土地性質，便可進行房地產開發。雖然目前部分涉足房地產領域的上市公司剝離了房地產業務，但他們大多是由於這一領域的業務出現了虧損。實際上，央企相對於民營房企而言在融資、拿地等方面有天然優勢，其獲取更高利潤的幾率較大，央企介入房地產行業的積極性一直較高。

　　在“退房令”推出一年后的2011年3月，國資委曾擴增了房地產央企的陣容，將魯能集團、中航工業、新興集團、神華集團、中煤集團等5家央企的房地產業務視作主業管理。據悉，此后，一些擁有大量土地儲備的央企也曾要求國資委發放房地產開發“牌照”，但未獲明確答復。

　　相比之下，主動“退房”的央企，多以“剝離不良資產”為主要目的。宋延慶向中國証券報記者透露，中石化曾在2010年12月轉讓旗下一家房地產公司股權、債權，主要原因在於該公司連續兩年虧損，並形成不良資產。此外，一些央企在拿地環節，涉及拆遷、土地性質變更等問題，為避免成為資產“包袱”，也將項目出讓。

　　上述知情人士表示，“退房令”推出3年來，雖然有部分央企陸續退出，但徹底剝離房地產業務的仍屬少數。央企“退房”步伐較慢，更多是由於覬覦房地產業利潤等原因。

　　效果有限 政策或應重估

　　在多數業內人士看來，雖然“退房”過程仍在持續，但“國”字頭企業在房地產市場的份額不斷擴大。根據北京市土地整理儲備中心的信息，2012年北京共成交37幅住宅地塊，其中國企（包括央企）拿走了24塊，佔比高達66%。2013年前兩月，北京成交的經營性用地也絕大部分被國企收入囊中。

　　土地市場的高門檻正逐漸將民企擠出。SOHO中國董事長潘石屹(微博)表示，民企都被擠到了二三線城市，因為央企還看不上那裡。多數業內人士認為，隨著這些新交易土地的陸續開發，1-2年后一線城市的新房供應將被國企壟斷。

　　事實上，從去年年初開始，國資企業已經在一線城市土地市場表現出強勁勢頭。其中，從2012年4月南昌市政奪得“北京香河園地王”開始，到今年1月中國海運旗下子公司聯合競得“黃浦江沿岸E20地塊”，近一年來，一線城市幾乎所有的高價地都被“國字頭”企業制造，隻有“萬柳地王”等少數高價地幸免。

　　這種情形與“退房令”出台的背景似曾相識。2010年3月16日，在當年兩會結束次日，央企在北京制造了三個“地王”，成為“退房令”出台的重要誘因。三年后，土地市場似乎有重現當年情景的跡象。業內人士認為，從市場表現來看，“退房令”的效果已經讓人難以察覺。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，央企可以憑借其雄厚的資金實力、良好的政企關系、較低的融資成本與經營壓力，在一級開發、規劃及基建環節的提前參與，佔據了土地市場的主導地位，經過樓市調控的洗牌，這些優勢更加凸顯。

　　值得注意的是，隨著“國”字頭企業市場份額的不斷擴大，越來越多的民企選擇以合作開發的方式進行運作。房地產業“龍頭老大”萬科在北京開發的大部分項目均有著國企甚至央企的參與。

　　此外，由於金融保險等行業的央企並不屬於國資委管轄，因此在“退房令”出台后，這些企業仍然進入房地產領域。其中，中國人壽就通過控股遠洋地產涉足房地產開發領域。而在北京CBD地塊的招標中，多家險資企業也涉足其中。

　　業內人士認為，一段時間來，央企在房地產領域的強勢表現，正在使市場出現非理性的因素。在城鎮化進程中，央企對進入樓市的沖動恐有增無減。為此，在“退房令”出台三年后，急需重新評估其效果。為遏制央企回潮的苗頭，該項政策在設計和執行環節已有調整的必要。

　　數據來源：國資委 制表：張敏

　　獲准從事房地產業務的央企

　　中國建筑工程總公司

　　中國房地產開發集團公司

　　中國保利集團公司

　　華僑城集團公司

　　中國鐵路工程總公司

　　中國鐵道建筑總公司

　　中國中化集團公司

　　中糧集團有限公司

　　中國冶金科工集團有限公司

　　中國五礦集團公司

　　中國水利水電建設集團公司

　　中國葛洲壩集團公司

　　港中旅集團有限公司

　　招商局集團有限公司

　　華潤集團有限公司

　　南光集團有限公司

　　魯能集團有限公司

　　中國航空工業集團公司

　　神華集團有限責任公司

　　中煤能源集團有限公司

　　中國新興（集團）總公司