波谷年房企賺1元交稅1.02元 為地方政府收入來源

房地產是地方政府最強勁的收入來源，而且是一菜四吃：賣地、開發商的稅收、賣房人和購房者的稅收。

購房者都罵開發商暴利，卻很難想象他們也是納稅大戶。記者委托相關機構對139家A股上市公司進行統計發現，自2007年一季度至2013年一季度，139家房企繳稅額高達6429.7億元，而同期的淨利潤僅為6265.4億。房企繳稅額與淨利潤額一樣，逐年遞增。

要改變地方政府對房地產的財政依賴，遠非一日之功。

房地產稅收逐年猛增

近期，一則關於上市公司淨利潤與當期繳付稅費的微博引起了廣泛的議論。

包括國務院發展研究中心金融所研究員巴曙鬆、北京科技大學管理學院教授趙曉等轉發的這條微博稱，2012年全部A股上市公司實現淨利潤19544億元，比上年增加不到1%，當期實際繳稅22233億元，比上年增加17%，繳稅額比淨利潤多14%。把A股中的銀行和保險公司剔除之后，淨利潤變成了8913億元(約減少55%)，比上年下降12%，當期實繳稅金16953億元，比上年增加12%。

趙曉感慨說，“上市公司繳稅額比淨利潤還多14%，部分上市公司的稅收支出竟然數十倍，甚至百倍於公司的淨利潤。經濟增長放慢，企業稅負趨重，結構性減稅減出如此效果，惜哉！”

其中，房企貢獻不菲。最近6年來，隨著房地產淨利潤的增長，繳稅額也在大幅增長，且繳稅額一直大於淨利潤。

記者統計139家A股上市公司繳稅額發現，自2007年至2012年底，139家上市房企共計繳稅額達到6287.27億元。從2007年繳稅額僅為509.05億元，一路猛增至2012年的2606.91億元。2008年至2011年的年度繳稅額分別為619.85億元、1128.9億元、1142.93億元、1463.98億元。

值得關注的是，房企繳稅增長曲線與房企淨利潤增長曲線保持正相關，但淨利潤總額一直低於繳稅額，房企每賺1元錢，政府就要同時收取1.02元的稅收。記者統計數據顯示，2007年至2012年，139家A股上市房企淨利潤為6139.77億元，低於繳稅6287.27億元的繳稅額。自2007年以來，房企逐年增長的淨利潤額度為452.02億元、640.40億元、879.19億元、1177.72億元、1401.18億元、1589.25億元。

最新一組數據也可以証明，房地產所作的稅收貢獻。根據財政部公布的數據顯示，今年4月，全國公共財政收入11431億元，比去年同月增加657億元，增長6.1%。財政收入中的稅收收入10169億元，同比增長7.9%。其中，營業稅1631億元，同比增長12.8%﹔土地增值稅同比增長30.5%﹔契稅同比增長69.2%﹔城鎮土地使用稅同比增長16.9%。財政部稱，主要是此前一個月房地產市場成交額大幅增加帶動房地產相關稅收的增長。

房地產稅收增長的同時，其他行業的稅收卻在下降。數據顯示，4月份，工業企業所得稅同比下降5.3%，進口貨物增值稅、消費稅同比減少14億元，下降1.2%。

稅負增速大於利潤增速

記者統計的上述房企繳稅額，主要來自各家房企年報利潤表中的營業稅及附加與所得稅費用之和。在房企的各項成本支出中，稅收與利息是主要支出。

蘭德咨詢總裁宋延慶以2012年為例分析，房地產稅金支出增加的原因包括：房企營業收入、淨利潤等增長，導致營業稅基附加、所得稅也隨之增長﹔另外，隨著土地出讓金收入增幅下降，已對土地財政產生嚴重依賴的地方政府對房地產企業的稅收征管加強，比如土地增值稅預繳和清算加強。

宋延慶擔心，房企稅負和利息支出增加，將使企業面臨更嚴峻的財務壓力。這會使房價的剛性成本增加，並會在一定程度上轉移到房價，使房價上漲。

以萬科與保利地產為例。

2012年萬科的營業收入是1031.2億元，同比增長43.7%﹔實現淨利潤125.5億元，同比增長30.4%。但同期萬科整體稅金支出211億元，同比增長43.5%(2011年為146.98億元)。其中，營業稅金及附加109.16億元，同比增長40.33% ﹔所得稅54.08億元，同比增長28.56%。稅金比淨利潤多出85億元，高出近70%。

保利2012年營業收入是689.1億元，同比增長46.5%﹔實現淨利潤84.38億元，同比增長29.20%。同期保利2012年“營業稅金及附加”支出81.2億元，同比增長60.06%﹔所得稅支出35.5億元，同比增長31.28%。稅金超出淨利潤32億元。

港股上市房企表現亦是如此。

以龍湖為例。2012年，龍湖營業收入279億元(人民幣)，同比增長16%﹔淨利潤54億元，同比增長20%。但同期，龍湖繳納的所得稅44.36億元(2011年為32.35億元)，同比增長37%。

再以SOHO中國為例，2012年該公司實現營業額153.05億元(人民幣)，同比增長169%﹔核心純利33.35億元，同比增長135%。繳納的所得稅為29.77億元，同比增長514%(2011年為4.85億元)﹔土地增值稅34.10億元，同比增長315%(2011年為8.22億元)。

據同花順iFinD統計數據顯示，房企的稅費支付佔到總收入的17%。

房地產調控也已影響到了房地產稅收。記者統計139家A股上市公司發現，2013年1季度，A股上市房企共計繳稅142.43億。而去年四季度，上述上市房企繳稅額共計為894.43億元，雖然有季度性因素，但降幅明顯。

有業內人士認為，二手房轉讓中的20%個稅的強化執行可能只是序幕，土地財政與房地產稅收貢獻的下降，將使政府推行房產稅的動力加大。清華大學經管學院教授李稻葵日前表示，預計房產稅可能在年底前推出，以增加地方政府獨立的財政收入來源。

北京房地產協會秘書長陳志在接受記者採訪時稱，房地產對中國經濟的帶動作用很明顯，房地產在GDP中的佔比也相對偏高。政府必須在房地產調控與地方收入中進行平衡。陳志透露，他們在近期與北京市發改委的內部討論會中提出，如果政府行政化之手過於壓制房地產市場，很有可能對地方財政產生較大的負面影響。從目前調結構的狀況來看，還沒有哪一個行業可以暫時取代房地產從而保証地方債以及地方財政的需求。(感謝CRIC和蘭德咨詢的數據支持)