住房綠皮書:一線城市住房市場可望在2015下半年復蘇

中國經濟網北京12月26日(記者 陳郁)中國社會科學院財經院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社今天共同發布“《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014∼2015)》。報告指出,2013—2014年,全球住房市場整體強勁反彈,但我國住房市場與全球住房市場走勢背離,住房投資投機全面退潮,商品住宅首現過剩;城市間市場分化加劇,一線城市回落幅度最大;土地市場整體下行,區域差異愈加顯著。報告預計,一線城市住房市場可望在2015年下半年復蘇。

一線城市住房市場預計2015年下半年復蘇

報告指出,四大宏觀背景,三期調整重合以及“買房市場”的到來,決定本次住房市場調整與此前相比,調整(衰退與復蘇)時間更長、速度更慢、程度更深,且不同層級的城市調整時間、速度和程度也不同。未來住房市場將進入中速增長的常態,2015年的住房市場將整體延續衰退走勢,一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復蘇。

2014年4季度,住房市場銷售總量和價格有所回升。報告預計,2015年住房銷售量價回升幅度不會太大,市場走勢將呈現二重分化:短期波動周期由衰退轉向復蘇,中長期波動周期仍處在衰退調整中。一、二季度市場需求不振,三季度以后,一、二線城市有望逐漸轉暖回升,三、四線城市將繼續面臨調整,整個調整將在2015年難以走向復蘇。但是,住房租賃市場表現相對溫和增長。

在住房投資方面,受季節因素影響和住房保障投資任務完成影響,2014年4季度,投資、開工、施工和竣工將繼續下降。2015年,投資、開工、施工和竣工將有所改善,投資保持在10%的增幅水平。

土地市場上,開發商資金緩解購地意願有所增強,地方政府積極作為,一、二線城市土地市場2014年4季度將逐步好轉,三、四線城市前期供地過多,市場復蘇將延至2015年下半年。

地產寡頭格局初現雛形

報告指出,雖然2013—2014年度房地產市場整體行情黯淡,但萬科、恆大等一批領軍企業依舊業績斐然。更值得注意的是,龍頭房企的銷售額、銷售面積的增速均遠高於整體市場的負增長水平,其中部分房企2013—2014年度的銷售額與銷售面積增速甚至高於2012—2013年度增長水平,逆市增長勢頭強勁。雖然2013年全面回暖的市場行情沒有為這些領軍企業的業績帶來預期之中的突飛猛進,但2012年與2014年市場下行的不利環境也並未對其造成明顯的負面影響。而處於第一梯隊之外,規模相對較小房企的業績則出現了明顯分化。

報告指出,在房地產市場容量縮減的同時,大型房企仍然保持平穩較快的業績增長率,這意味著小型房企正在被加速擠出。大浪淘沙,全面下行的市場環境促使房地產行業加速整合,2013—2014年度行業集中度急速提升。在房地產業起步初期的“黃金時代”,急速膨脹的市場規模和與之伴隨的巨大利潤空間吸引了大量資本涌入,許多效率低下、管理落后的開發商僅依靠個別項目或買賣土地就能坐享高額利潤。然而隨著房地產市場規制和監管措施的逐步完善,市場競爭強度已逐步升級;尤其進入2014年以來市場供求矛盾逐漸凸顯,在交易萎縮、庫存積壓的條件下,規模小、效益差的房企更會加速失去其賴以生存的狹小市場空間。相比於小型房企,大型寡頭在融資、拿地、開發、產品、銷售、品牌和管理等全方位均具有壓倒性優勢,而中小型房企則更容易受到下行市場環境的負面影響,資金鏈吃緊、周轉率低下等問題致使這些企業被加速淘汰出局,處在下行通道中的市場更會加劇強者更強、弱者更弱的馬太效應。因此,在市場萎縮和巨頭鯨吞的雙重壓力下,眾多中小型房企無可避免地被擠出或兼並,房地產市場的寡頭格局正在形成。報告預計,未來一半以上的開發商將轉行或在市場中消失,房地產市場將進入真正意義的寡頭時代。

農民工和“夾心層”將面對居住難題

報告指出,中國勞動人口的跨區域遷移很大程度上表現為“半城市化”狀態,戶籍制度的存在以及其他有形和無形門檻,導致大量流動人口選擇在流入地工作而仍在流出地買房。2013年的農民工監測數據顯示,2.69億農民工中隻有0.9%實現了在所在城市購買住房的願望,絕大部分農民工選擇回老家城鎮買房或自建房。這種住房空間失配現象一方面加劇了農民工流出地的住房空置率,導致了資源的嚴重浪費;另一方面,也無法妥善解決農民工在所在城市的實際住房問題。

和農民工一樣,城市“夾心層”的住房需求問題也一直被忽視,他們一方面收入有限不具備足夠的住房支付能力,游離在住房市場之外;另一方面由於其收入超過保障房供給的收入,不具備保障房的申請資格,又被排斥在保障房的申請范圍之外。就目前來看,全國大多數城市對這兩個階層的購房需求沒有足夠的支持力度,許多保障計劃未能付諸實施。

報告指出,下一階段的城市化將進一步導致人口的空間結構向東部地區和大中城市傾斜,而由農村向三、四線城市的流入人口將大大小於從三、四線城市的遷出人口。因此,許多三、四線城市的住房需求已經不具備高速擴張的人口基礎,而一線城市和基本面較好的二線城市住房剛性需求和改善性需求依然強烈。

(來源:中國經濟網)