香港楼市新政满月 二手房成交量暴跌55%

某日到办公室，听到香港女同事L小姐高兴地说，最近开始准备看房子了。仅仅两个月之前，她还在抱怨，看了半年的房子，但是“越看房价越高”，因此决定暂时不买房。

让L小姐重拾看房信心的是香港特区政府上月推出的“买家印花税”（Buyer Stamp Duty，下称“BSD”）政策。

10月26日，香港特区财政司司长曾俊华宣布，提高现行的额外印花税（SSD）的税阶，并将适用期延长至三年，同时推出全新的“买家印花税”，即所有外地人士、所有本地和外地注册的公司购买香港住宅，除了缴付一般印花税外，还需缴付15%的买家印花税，意味着非香港居民买房子的最高税率可能高达35%。

香港特区政府推出这项政策的目的很明显，一方面是为了打击短炒客，另一方面是希望通过限制外来投资者，强行扭转香港房地产市场对本地居民的供不应求情况。今年以来，香港的地产价格已经普遍出现了20%的升幅。

更令香港人担忧的是，不论是从绝对价格，还是从按揭贷款与家庭收入比来看，香港的地产价格都已经超过了1997年的最高水平——而1997年那场地产灾难，迄今让许多港人无法释怀，不少人担忧地产市场会重蹈覆辙。

BSD政策显然给地产界带来一次地震。就在政策宣布次日，包括大地产商长江实业在内的大批香港本地股均出现了暴跌，香港恒生地产指数更是重挫超过1000点，跌幅近4%。

到本周二，是BSD满月的日子。翻开过去一个月的香港财经大报，几乎每天都有BSD的新闻曝光，该政策恐怕已经成为香港自“八万五”政策以来最受全港争议的政策。

褒贬不一

一方面，该政策获得不少本地居民的欢迎。香港特别行政区行政长官梁振英的支持率在政策宣布后一改颓势出现上扬，可见民心对政策所向。在香港公司里，不少像L这样的年轻人对于BSD都表示支持，他们希望地产价格会出现深度调整，好满足他们“上车”的欲望。

不仅如此，连一些在香港打拼的内地打工仔也对政策表示欢迎。对他们来说，即使没有BSD，香港的楼价也属于高不可攀，但过高的房价却吸引不少业主转租为售，因此令市场上的租盘急剧减少，这反过来又驱升了租金价格——有地产界朋友介绍说，如今租金已经比一年前增长了近20%，但是租盘仍然供不应求，许多租盘刚刚放盘不到一天便被租走，往年正常年份，平均要两三周时间才会有成交。因此对于初出校门的打工仔来说，BSD也有可能会有减租的作用。

但另一方面，BSD政策也被不少商界人士诟病。有人指责它有违香港的自由市场精神，有可能打击外来公司对香港的信心。也有评论员指出，两年前特区政府推出SSD以打击炒家。但是近两年来香港楼价继续快速上涨，已经说明SSD无效。

不过BSD最受商界批评之处，是连香港本地注册的公司买楼也要受到BSD的约束——这一点可能触动了香港本地商界富豪或是那些家族基金的利益，让他们觉得被“错杀”。有地产界人士表示，不少香港富裕家庭是以公司的名义持有物业，如果按现行的BSD措施，同样也要受到管制，对这些香港本地注册的公司并不公平；此外，有地产商认为豪宅市场和普通居民住宅市场并不一样，豪宅价格的升跌并不会左右到普通住宅的供求关系，因此不应被纳入BSD管制范围。

反弹力度最大的当属代表地产界势力的地产建设商会。该会执委会主席梁志坚多次公布表示，希望政府要有豁免选项。该商会早前已经向政府提出多项反建议，包括豁免香港本地公司或家族基金购买豪宅的BSD，但可规定要求其每年申报物业有否出现转让，否则可追收税款；另外，该会建议3000万港元或以上豪宅可获豁免BSD。

不过上述建议并没有获得香港特区政府的认可。香港运输及房屋局局长张炳良就认为，不应该局部豁免征收BSD，因为如果本地公司获得优待，外地人和外地公司便可以通过香港本地公司避税，从而令措施效果打折扣。

车位及商用物业价格暴涨

从这一个月的房地产价格反应来看，BSD和新SSD两项措施已经影响到地产市场的信心。有大型地产中介公司统计显示，二手楼看盘的数量及成交量全面急冻，香港前十大屋苑成交量与上月同期相比，暴跌近55%，而且成交价跌幅似乎有逐渐扩大的迹象，显示二手市场已经提前步入寒冬。

不过并不是所有的业主都出现恐慌性的抛售。“很多业主转售为租，或是捂盘了。”在港岛太古城附近的一家地产中介无奈地说。

所谓“捂盘”，是香港地产市场处于低迷或是方向不明时期业主常见的做法，即把房源从中介公司撤走，拒绝任何人上门看房，既不出租也不出售。对于中介来说，这种状态是最令人难熬的，它比转售为租更令中介难受。

目前香港地产市场价格显然并没有进入低迷状态，因此当下捂盘局面的出现，显示不少业主希望观望后市而后谋动。

从阻击外来购房者的角度来看，BSD的影响则似乎更小。事实上，就在BSD实施这一个月内，已经发生了多宗内地豪客买豪宅的事件——不过主要发生在新盘市场。通常香港的新楼要两年入住，也就是说，如果未来两年该处楼盘升值超过25%，这些投资者便可以赚钱。

从香港楼价今年一年不到升幅便高达20%来看，不少人相信，在QE3的推动之下，香港的房地产价格还会节节上升。

除了二手成交急跌、捂盘数量上升，新SSD和BSD给商用地产市场和车位市场也带来了巨大冲击。熟悉地产炒家的人士表示，SSD和BSD的推出，令外来资金更多流向商业地产和车位市场。

在BSD推行的这一个月内，香港本已火爆的车位市场已经出现了价量齐升的局面。据港岛大型屋菀太古城附近的地产中介表示，该区的车位价格在近一个月平均上扬了5%至10%不等。而新鸿基地产则传出，其新盘“珑玺”的车位开价高达185万至200万港元，较同区普通车位的100万港元高出近一倍，尽管如此，估计开盘当天便可售出约100个车位，套现近2亿港元。

商用物业也同样火爆，地产中介们极力推荐商用地产项目。他们常用的一个宣传策略是：谁能保证BSD和新SSD未来不会套用在商用地产项目上？