專家：若避免30%“灰色成本” 房價可以打對折

陝西省住建廳的一紙“限利令”，再次攪動有關“商品房利潤幾何”的一江春水。

10月22日，陝西省住建廳及物價局出台樓市新政，要求各城市“確定（開發商）合理利潤率並控制在10%左右。”超出價格區間的商品房，將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售証。

耐人尋味的是，這一媒體眼中的“全國首個限利政策”，卻一邊倒地遭遇“執行難”質疑。“能否合理、合法地確定一套商品房的成本及利潤率，是政策有效實施的‘起點’。但目前，不同商品房的成本構成差異太大，一些說不清、道不明的‘灰色成本’，更讓利潤率成為一筆政府與房企‘各說各話’的糊涂賬。”北京大學經濟學院金融系副主任呂隨啟在接受中國青年報採訪時表示。

受訪房產界專家均認為，不破解成本之謎，陝西“限利令”將舉步維艱。而在解謎過程中，“政府的角色尤為關鍵”。

莫衷一是的“利潤率”：從10%-55%皆有

如果說陝西省的“限利令”有一個引爆點，恐怕就是10%這一數字。

盡管陝西省建設廳房產監管處處長張繼剛對媒體表示,“限利令”是對中央“一房一價、明碼標價”政策的細化，目的是希望開發商既有利潤，老百姓也能買得起。但為何確定利潤率是10%？其回應是：總體來看，陝西省多數樣本的利潤率均在10%上下。

在幾乎無人反對房地產屬暴利行業的今天，這一數字顯得有些出人意料。

日前，國務院發展研究中心出版的《中國住房市場發展趨勢與政策研究》權威統計稱，我國房地產行業2007年以后的年均利潤率是30%左右，已超出工業整體水平約10個百分點。國內部分知名開發商的毛利潤率，接近甚至超過了50%。

從10%到50%，差距為何如此之大？

“原因首先可能在於，不同項目間的利潤率差距頗大，不具有統一性。”呂隨啟副主任向中國青年報記者分析，單就某個房地產項目的成本而言，從土地價格到設計、建安成本、銷售及管理，都具有特殊性，物價也在隨時間變動，“指望‘一刀切’不現實。”

另一種可能性的呼聲更高。即有業內人士指出，在一些房地產管理部門和物價部門，基本上是以開發商報送的商品房建造成本數據為准，進行核算利潤率，並不核查上述商品房成本數據“是否真實”。

在呂隨啟副主任看來，上述兩點，已使“限利令”在起點上就成了一筆糊涂賬。

而中國青年報記者進一步檢索發現，房地產業的利潤率從來都沒有“標准答案”，從10%-55%皆有。且媒體與學界統計的數字，與地產界常相距甚遠。

據2011年4月新華網報道，2009年，我國房地產業平均毛利率為55.72%。而房地產利潤的合理區間，國際慣例通常是不超過5％。此外，據人民網報道，去年商務部專家梅新育稱，他對北京地區房地產業利潤率的估算是34.7%。全國政協委員劉明華也証實，我國房地產行業的利潤率在30%以上。

另一個數字來自2011年4月証券業的統計，統計顯示，主流房企如招保萬金、首開、萬通等，2008年至2010年的毛利率均在30%-40%之間，淨利率則在15%-18%之間。

而地產商的“自我估計”，則保守得多。

中國青年報記者檢索發現，2010年3月，媒體曾報道全國政協委員、廣州富力地產總裁張力自稱，開發商的利潤隻有10%。SOHO中國張欣也稱，房地產的利潤率隻有營業額的10%。有網民質疑：“若這麼算，即使是淨利潤，10%也很難稱為‘暴利’了。情況真的如此嗎？”

“灰色支出”致房價?紅，開發商仍嫌賺得不夠

扑朔迷離的利潤率，令老百姓弄清某批商品房的成本，都成了難事一樁，何談“限利”？

針對為何學界與開發商會如此“各說各話”，呂隨啟副主任的答案是，除計算口徑不同外，關鍵之一在於商品房成本中的一些“灰色支出”，既難以公開，又無法測量，以致房價雖一路高企，開發商卻仍嫌賺得不夠。

“房地產的成本構成，大致有以下幾塊：以1塊錢的房價為例，其中30%-40%左右是政府收取的土地價格﹔20%-30%是稅費，稅與費合計數十種，也是政府和事業單位收取﹔10%-30%是建筑成本，包括水泥、設備、勞動等，一般10%-20%才是利潤。”上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍向中國青年報記者詳解。

在李戰軍看來，房地產的成本構成比較清晰，“內行隻要知道土地價格和銷售價格，就可以算出成本和利潤，沒有秘密可言。”

但北京才良律師事務所主任、知名房地產領域專家王才亮和呂隨啟副主任均提示，上述說法回避了成本中的“灰色支出”部分。

“這部分支出，據我估算約佔真實成本的30%，土地出讓金、建筑成本及稅費，合計隻佔70%。”呂隨啟副主任表示，“灰色支出”大部分被用作公關費用，與“權錢交易”等地產腐敗密切相關。“這部分成本，最終會反映到房價上，但基本上很難暴露在陽光下。因此，商品房成本報表的真實性，就要打折扣。”

王才亮也証實，房地產界遠非“有錢就能進入”，需要協調各方面的關系。“像土地成本、銷售稅金、施工造價等數字，相對容易核算，但其余的開發成本、管理費用、銷售費用，則彈性很大，也是房地產業腐敗的‘高發區’。”他說，“這部分信息若不透明，就很難說成本數字准確。”

專家分析，真實成本難以截獲的另一原因，在於“相當一部分成本流向了政府”。

據媒體報道，2009年全國“兩會”期間，全國工商聯向全國政協遞交的《我國房價何以居高不下——房地產開發的總費用支出一半流向政府》稱，全國九城市“房地產企業開發費用”調查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分（土地成本+總稅收）所佔比例為49.42%。

李戰軍也向中國青年報記者分析，拿地成本和稅費合計起來，已約佔總成本的60%-70%。因此，整個房地產企業的利潤“其實不高”，“比醫藥行業和石油行業低。”

抑制房價，政府應帶頭“晒”成本

如何破解上述成本之謎？首都經貿大學法律系副教授、房地產法專家周序中認為，這關系到陝西“限利令”的成敗。

“如能借‘限利令’，做到精確地核算房地產成本，是一件難得的事，但須首先破除‘政商利益共同體’。”他告訴中國青年報記者。

有評論指出，“限利令”若出台細則，需注意兩方面：一是政府部門所掌握的房價構成元素應該公開﹔二是對開發商的開發成本、管理費用、銷售費用等，引入第三方獨立評估機制。呂隨啟副主任對此表示贊同。

“當前情況下，可限利的空間很大，政府不應隻盯著開發商，自己應該出更多力。”呂隨啟副主任表示，“比如，如果土地出讓金和相關稅費降下來了，至少可公開的成本能更趨合理﹔如果30%的‘灰色成本’也在陽光下被避免了，目前的房價‘打對折’都沒有問題。”

中國房地產業協會副會長顧雲昌也認同，政府僅僅限制地產商的利潤，不能服眾。

記者看到，日前國務院發展研究中心發布的研究報告《土地制度改革與轉變發展方式》，披露了這樣一組統計數據，2001年全國土地出讓金僅為1295.89億元，2010年全國土地出讓金就已經攀升到27100億元，十年間全國土地出讓金增長了近20倍。

“政府高地價是高房價的重要原因之一，控制房價首先要降低地價成本。”北京市律協房地產法專業委員會主任陳文向中國青年報記者表示。

而周序中副教授進一步分析，陝西省“限利令”即使推行，也隻能作為臨時調控舉措，根本上還是應當推動保障房建設，讓供需平衡。“畢竟，沒有法律授權政府對房價作利潤率限制，終究還是要按經濟規律辦事。”

王才亮的觀點則更加直接：“房價調控的關鍵，是‘市場的歸市場，政府的歸政府’。調控既要把政府拿走的利益降下來，避免政府通過房地產牟利﹔也意味著政府承擔應有的責任，包括減稅、限購、限貸、信息公開，也包括建設中低收入家庭也能買得到的房子。”

2010年4月起，“新國十條”的出台拉開了中央政府堅定調控房價的帷幕。兩年來，已有效遏制房價過快上漲的趨勢。另一方面，據媒體報道，2010年起，我國已開始加快保障房建設。2010年保障性安居工程建設規模為580萬套，2011年擴大至1000萬套，2012年的建設計劃是不低於700萬套。照此估算，2013年-2014年將迎來保障房入市的高峰期。

“商品房價格高出來的部分，政府應該投入到保障性住房裡邊。保障房的供給充足了，中低收入家庭對商品房的需求也會減少，部分商品房的價格會更趨合理，這是一種良性循環。”周序中最后說。

本報北京10月24日電