多地出台公積金"新政" 樓市活力OR新變數?

近期，中國多地調整住房公積金政策，或提高最高貸款額度，或降低首付比例，或允許提現償還異地房貸。一些專家認為，這些政策調整符合中國政府差別化信貸的精神，有利於滿足剛需群體的購房需求。也有部分市場人士擔心，公積金“新政”會否引來投資投機性需求攪亂當前樓市穩定局面。

10月20日起，武漢市住房公積金政策迎來自2010年樓市調控以來最大一次調整，武漢市民首次使用公積金購買二手房，貸款最高限額由40萬元提高到60萬元。

公積金是中國城市市民繳存的一種長期住房儲金，累計到一定數額后可享受較低利率的貸款。如武漢一樣，最近一個月，中國已有20多個城市調整了住房公積金政策。珠三角及長株潭和沈陽、北京等城市也加入到公積金異地互貸的行列。

此外，深圳、鎮江等城市規定子女用公積金貸款買房時，允許將父母作為共同還款人，大連、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成。

武漢公積金中心歸集處處長王香華說，隨著中國經濟的發展，城市間的聯系更加緊密，而且中小城市房價比臨近的大城市低很多，必然會有許多人需要跨城購房置業，打通公積金用於異地購房，可以滿足這些需求。

太原東聯房產咨詢公司的研究人員認為,這些公積金政策的調整實際上是對樓市疲軟的一種刺激手段，通過政策調整鼓勵購房者使用公積金貸款買房，一方面可以滿足剛需，也可以在一定程度上刺激樓市成交量回升。

數據顯示，剛剛過去的“金九銀十”並未給疲軟的樓市帶來太多驚喜，多地慘淡收場。9月、10月北京新建住宅簽約20783套，比七八月份下降21.5%﹔二手房住宅簽約24029套，下降23.5%。

與此相對應的是，購買首套房和改善性住房的剛性需求依然十分旺盛，但房價和貸款成本仍是購房者猶豫不決的首要因素。山西大學經濟與工商管理學院副教授耿曄強認為，作為一種社會福利，各地推出的公積金新政可以大大減少購房者的購房支出，減輕還貸壓力，從而提振和刺激市場的剛性需求。

按照現行中國人民銀行五年期以上貸款基准利率，公積金貸款利率為4.50%，商業個人住房按揭貸款利率為6.55%，公積金貸款利率較商業銀行貸款利率低2.05%。如果以等額本息還款法計算，一筆50萬元30年期的貸款可節省利息支出約23萬元，一筆90萬元30年期的貸款可節省利息支出約41萬元。因此，放寬公積金貸款無疑可以大大降低購房成本，提振剛需群體的購房信心。

事實上，這些政策調整的確起到了類似的刺激作用。在太原公積金管理中心，前來咨詢公積金貸款的購房者明顯增多。市民王先生告訴記者，他之前看中了一套90多萬元的商品房，但是55萬元的商業貸款難以承受，現在太原公積金貸款最高限額提高到60萬元，他就可以用通過公積金貸款買下心儀的住房。

但也有人擔心公積金政策的放寬會再次推高房價。“公積金‘新政’不排除會帶來少數投資、投機行為。”同策咨詢研究中心總監張宏偉說，一旦在全國推行，可能會使一些城市的外來購房者增加，給房地產市場帶來不穩定因素。同時，在執行環節，個別被限購的購房者也會鑽空子入市，甚至惡意套取公積金。

耿曄強則認為各地“扎堆”調整住房公積金政策，客觀上肯定會刺激成交量上升，有利於樓市回暖，但其主要目的是為了減低購房成本，滿足剛需者的住房需求，對房價不會產生太大影響。

中南財經政法大學房地產研究所所長張東教授也認為，公積金政策微調對於樓市整體態勢的影響不大。“依靠公積金購房的大多是剛性需求，加上樓市調控政策尚未見絲毫鬆動的跡象，調整公積金政策短期內不會影響房價大幅波動，利用公積金來投機投資的行為也不會成為主流。”

耿曄強說，必須嚴格區分剛需住房和炒房行為，同時要加強對公積金管理部門的監督，防止違規審批，防止一些人利用優惠政策進行投機行為，否則公積金政策調整就有推高房價的風險。

中國有關部委近日密集表示，下一階段將嚴格監控各地的房地產調控政策變化，在當前的經濟背景下，避免個別地方政府放鬆樓市調控，以變相刺激救濟房地產來拉動經濟。要進一步鞏固和強化已取得的房地產調控效果。(記者呂夢琦 徐海波）