開發商靜候兩會調控基調：不太會以價換量

“國五條”重申調控立場，眼下尚未明顯影響房企的營銷布局。

2月21日，一港資開發商直言，此項政策出台對該公司的營銷布局“沒啥影響”，因為其本身已有一定預期。去年12月以來，樓市看漲聲一片。“國五條”此時推出，就是警告，給樓市澆點冷水。

在這位開發商看來，現在推出“國五條”，反而是一件好事，“我們最怕現在沒有聲音，到了3月份樓市量價齊升，政府下重手。這次就傳遞一個信號——房價不要快速上漲。”

開發商維持銷售目標

“影響不大。”一國企開發商昨日如是評價剛出爐的“國五條”。

雖然國務院暗示，可能會擴大限購范圍，但該國企開發商稱，該公司的定位是回歸一二線城市，回歸核心區域，這些城市眼下多已執行限購。

事實上，“國五條”重申調控立場的表述，也在開發商的預期之內。

上述國企開發商稱，2月初，上海相關領導曾找開發商和專家談過話，領導也感覺去年10月份以后樓市升溫，想看看有沒有新的方法控制。“當時，我們的建議是市場上本身有需求，再收緊或者放開都不好。也有專家建言二套房貸等政策。但其實，不管是房產稅還是限購，地方政府可以做的不多，還是（要靠）中央層面。”

據該國企開發商介紹，今年公司的銷售目標和去年差不多，仍是40多億元。

更多的開發商依然看好今年中國樓市。

中海（00688.HK）董事長孔慶平昨日對港媒稱，“國五條”出台意味著中央對於樓市調控無放鬆跡象。不過，他稱，今年樓市對於該公司而言，機會多於挑戰，縱使中央維持調控，但相信政策已常態化，預期整個市場表現將與過去一段時間相若。

而且，孔慶平還提到，部分二三線城市對調控已出現困難，預期調控力度會於今年維持。

未改營銷策略

具體到營銷策略，受訪開發商似乎也無意大幅調整。

一外資開發商介紹，該公司旗下樓盤春節后的價格比節前漲了1%，相當於降價促銷都取消了。銷售也沒有太火爆。“2月相對是淡季，3月上旬很多開發商會加推，我們也會。”

“目前不會改變營銷策略，等全國‘兩會’的表態。”該外資開發商稱，眼下市場的漲價預期升溫，“國五條”是消除預期的一個做法。

另一別墅開發商同樣強調，不會改變營銷策略。

“我認為市場會繼續回暖，量價齊升。改善型客戶也不會受到影響。”該別墅開發商稱，春節后，不論是售樓處的來訪量還是銷售都比節前好。

據介紹，該開發商負責的樓盤售價逾4萬元/平方米，目前沒有提價計劃。

“國五條是強調調控的連貫性，明確政府態度，但裡面沒有具體執行細則。”這位別墅開發商說。

另一上市房企高管還告訴新華社記者，“企業資金最困難的時機已經過去，今年不太會再用‘以價換量’的營銷手段。”

等待“兩會”調控口徑

開發商的樂觀情緒不難理解。

克而瑞分析師楊晨青直言，相比中央層面之前關於調控的表態，“國五條”並無新意。

一母公司實力雄厚的開發商還提到，雖然近期地產股跌得厲害，但沒有落差感。國五條是一種喊話，是想把房價上漲的勢頭壓下去，但沒啥實際操作手段。

上述開發商透露，春節前夕，母公司高層曾傳話，全國“兩會”后政策可能鬆動，部分城市限購會鬆綁。

“但新國五條出來，感覺住建部之前提的支持改善需求，算是黃掉了。”該開發商稱，因為母公司資金實力雄厚，其旗下項目自限購以來從未降過價。憋了兩年多，本來准備春節后降價促銷的，現在定價策略受到影響，打算先不動，會等到3月份以后再說，要看到時的調控口徑。

對於定價策略持謹慎態度的開發商不在少數。

上述港資開發商認為，3月樓市成交應該不錯，開發商在價格方面會很謹慎。現在對房價沒有看跌的，多數樓盤價格會穩中有升，上海房價去年也沒漲多少。

一央企開發商還提到，地方政府把地價推得那麼高，開發商漲價的意願自然強烈。

據他稱，最近市場好了，地方政府推好的地塊，開發商搶，地價就高了。該公司最近看的幾塊地，競爭激烈，價格屢創新高。“我感覺，現在的土地價格已經超越了2009年的尖峰時刻，創新高了。”

本屆政府召開的最后一次國務院常務會議，主題定在房地產市場調控。

梳理中國政府網的相關資料可見，近10年來，國務院至少召開了9次以房地產調控為主題的常務會議。其間，伴隨著經濟環境的起跌，調控政策時緊時鬆，調控手段時而偏市場，時而偏行政，但所有這些並未改變中國房價近10年來的總體上行趨勢。

以下為這九次會議推出的調控政策摘要。

2013年2月20日

◆重點城市要制定並公布年度新建商品住房價格控制目標。

◆已實施限購的重點城市，按統一要求完善限購措施﹔其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時採取限購等措施。

◆擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

◆推進城鎮個人住房信息系統建設。

2011年7月12日

◆從嚴把握和執行房價控制目標。

◆確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設。

◆繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。

2011年1月26日

◆2011年各城市要確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公布。

◆調整個人轉讓住房營業稅政策。

◆二套房首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基准利率的1.1倍。

◆重點城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。

2010年4月14日

◆首套房及小戶型貸款首付款比例不得低於30%﹔二套房貸首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。

◆確保完成2010年建設保障性住房300萬套、改造各類棚戶區280萬套的工作任務。

2009年12月14日

◆繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。

◆完善土地招拍挂和商品房預售等制度。

2008年12月17日

◆進一步鼓勵普通商品住房消費。對部分二套房貸款，執行首套房貸優惠。

◆對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。

◆取消城市房地產稅。

2006年5月17日

◆各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。

◆有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。

◆合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。

2005年4月27日

◆加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保証中低價位、中小戶型住房的有效供應。

◆經濟適用住房價格要嚴格實行政府指導價。

◆運用稅收等經濟手段調控房地產市場。

2003年7月30日

◆加強經濟適用住房的建設和管理，增加普通商品住房供應，控制高檔商品住房建設。

◆改革住房制度，繼續推進現有公房出售，完善住房補貼制度。

◆發展住房信貸。