多數人質疑小產權房轉正 專家稱轉正可平抑房價

　　2011年11月1日，西安市未央區人民法院在紅光路石家花園小區（小產權房），公開審理住戶李彥輝與房屋銷售方房屋糾紛一案。法庭駁回李彥輝的上訴，並稱國家沒有針對小產權房出台相關法律規定 。

　　10335位網友參與的調查顯示僅43%的人看好小產權房轉正

　　名詞解釋：小產權房

　　是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權証由鄉政府或村委會頒發。這種房沒有國家發的土地使用証和預售許可証，購房合同國土局、房管局也不會給予備案。其所謂的產權証並不能讓房產具備真正合法有效的產權。

　　十八屆三中全會9日開幕，在民眾對改革的期許中，“住得起房子”是重要一條。

　　國務院發展研究中心給十八屆三中全會提交的“383”改革方案中提出：“對已經形成的小產權房，按不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。”

　　這個方案讓買了小產權房或者考慮買小產權房的人燃起希望，然而全國數十億平方米的小產權房真的有望正名嗎？西安小產權房的現狀如何呢？

　　“383”方案解讀之五

　　目前全國小產權房總量或已超過70億平方米

　　若按100平方米/套計算相當於全國有7000萬套小產權房

　　以每戶三口人計算相當於居住了2.1億人口

　　據《中華工商時報》

　　西安市民周興權最近很糾結。

　　“果斷下手還是再觀望一下？我真的拿不准。”他點著一根煙，一臉愁苦，“這個決定可能影響我們家未來十年過什麼樣的日子。”他糾結的是買不買西安城北一處小產權樓盤的房子。

　　沒繳納土地出讓金小產權房最大優勢是便宜

　　什麼是小產權房？記者近日在西安街頭隨機詢問路人，得到的答案五花八門。

　　“就是不能買賣的那種吧?”馬先生有點拿不准。“小產權就是手續不全，是跟正規五証齊全的大產權相對的概念。”“西漂”小鄭大學畢業剛三年，這樣理解小產權房。“小產權是不到70年的房子。我有個朋友買了個40年的，均價比周圍商品房便宜一半。”李先生說。與他同行的趙先生則認為，“小產權房不是拿年限算的，指的是城中村改造的那種房。”

　　事實上，小產權房是沒有繳納土地出讓金、沒有土地使用証和預售許可証的房子，購房合同國土局、房管局也不會給予備案。

　　“小產權房和城中村改造房也是兩碼事。城改房有不少是手續合規的，和一般商品房沒區別。”長安大學城市研究所所長、陝西省房地產研究會會長王聖學說。

　　“我糾結的那個樓盤，說土地的使用年限是70年，但我聽說它的性質還是小產權房。”周興權說他看上的這個樓盤，目前的均價隻有4000多元，比周邊其他大產權樓盤要便宜40%左右。“配套啥都挺方便，又離地鐵近。我真是看上了。現在就是不知道政策會怎麼變，我怕到時候再一補繳土地出讓金，價錢就跟其他房差不多了。”

　　專家稱西安現有住宅中小產權房佔兩三成

　　西安的小產權房也著實不少。根據記者通過多種途徑查詢后的不完全統計，僅目前在售的就有41座樓盤，主要分布在二環外、三環內，北郊最多﹔樓盤有大有小，有些還地處繁華，配套完善。

　　那麼，從1995年就開始萌芽的小產權房，到現在一共有多少呢？無論是國土部門還是房管部門，都不掌握這個“政策外的數字”。深諳本地房地產情況的王聖學說,“在西安現有住房裡大概佔到20%~30%，不會再少了。”“過去不承認，但是管不了，所以基本上是聽之任之。”

　　小產權房要轉正怎樣補繳費用是焦點

　　一直以來，小產權都被認為不合法，多年來多次整頓、清理。記者查詢發現，從2010年至今，相關部門至少9次公開表示要“清理”或“治理”。西安市也曾出台規定，稱手續不全房產，如果被遷，分文不賠。但除了北京等少數地方有過強硬的動作外，多年來全國一直難有進展。

　　“強行取締、硬壓不是辦法。”王聖學認同“383”方案表現出的動向，“光堵不行，要疏才對。像西安，以前已經出現過很多很大的小產權樓盤，難道都能一股腦拆掉？”

　　盡管“383”方案被認為相當接近高層意向，但正式形成政策落地，卻注定不是一件很簡單很快捷的事。復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰認為，小產權房轉正會需要相當一段時間和許多工作來落實。“先期隻可能是一定范圍內試點，大概4到5年后才會逐步全面推開。”

　　王聖學認為，怎樣補繳費用是個問題。“開發商做完項目可能都不知道跑哪了，找他們回來補繳相關的出讓金、稅費，估計很難。那麼讓購房者補繳，這裡面就會出現分歧。”“想賣房的應該願意轉正，畢竟身份合法了什麼都好說﹔但隻想自住的，怕是會覺得繳起來沒必要。”本版稿件除署名外由本報記者楊昊霆採寫

　　3問小產權房

　　繳錢“轉正”錢誰繳？

　　10月，南京市大型小產權房項目——七彩星城小區的項目單位補繳7000余萬元土地出讓金，取得了國有土地使用証，小區“轉正”。

　　城鎮居民購買小產權房，不但背著違法之名，還要承受很多風險。記者訪問西安十余位小產權房業主，得到的關鍵詞包括“質量差、環境差、物業差、配套一般、容積率高”等，除了普遍認同“地段不錯、交通便捷”外，促使他們購買的最重要原因是“價格低”。如果沒了這個因素還願意買嗎？90%的答案是否定的。

　　他們各自的購房價格，普遍隻有同期同地段商品房的1/2甚至1/3。已在城西一小產權樓盤住了5年的安先生說，臟亂吵、治安差，他都無所謂，就是擔心哪天被拆而無家可歸，“到底住得不踏實。”但要交錢轉正，“那得看錢多少，值不值。”

　　“方案說‘一定數量’，就算出讓金、稅費隻讓補繳一半，多少人願意，情況都還不一定呢。”長安大學城市研究所所長、陝西省房地產研究會會長王聖學說。

　　現在趕緊買房等漲？

　　小產權房“轉正”消息出現后，北京周邊有小產權房一個月漲價千元﹔深圳投資客四處買小產權房，很多人都認為不可能拆除、風險不大。

　　記者查詢西安在售小產權房樓盤的售價，發現普遍波動不大。糾結現在買不買小產權房的周興權，屬於打算自住的，但他怕補繳出讓金、稅費后，房子不再便宜﹔而那些有意買低等漲的市民，又想賭政策利好帶來的差額。但專家並不建議這樣做。“現在購買還是有風險，因為變數很大。一直強調構建公平的這一屆高層，如果真的出政策，不可能讓正規、守法的人吃虧。”復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰說。王聖學也認為，抱著投資甚至投機目的，最好還是慎重。

　　“轉正”會影響房價？

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌認為，小產權房轉正令土地供應主體增加，打破政府壟斷局面，可以平抑房價和地價。

　　“應該會對房價有抑制作用。不論是激勵小產權房轉正入市，還是有條件地把質量過關、違規不嚴重的小產權房納入保障房、公租房體系，都會起到調控作用。”陳杰說，除現有的一部分嚴重違章的或者存在較大安全隱患的會被拆除，其他的還是有轉正的希望。不過在王聖學看來，對市場的影響不會很明顯。“轉正牽扯的總量不會太大，畢竟購買者多是低收入階層，主要是自住。”

　　“其實小產權房轉正有望，傳遞出的更重要的信息是，高層遲早會讓宅基地入市。”陳杰意味深長地說。

　　原標題：小產權房真能轉正嗎(圖)

(責編：邢若宸)