绿地的政府生意：南昌三千多公务员团购建房  【2】

南昌是绿地迈出上海走全国化战略的第一站。

2001年，南昌市政府派了几百人到上海招商，而且需求迫切。从一开始，绿地异地扩张的基调就已经奠定，“不是我要做，是他要做”。

彼时，南昌开发红谷滩新区，地产商无人问津。一片沙滩上，只有新区政府的两栋楼，还陷在“半烂尾”状态。绿地帮了政府，也帮了自己。第一个项目“绿地滨江豪园”楼面地价仅300多元/平方米，很快就销售一空。目前，这个正对南昌市委市政府的楼盘单价已超过10000元/平方米。

2009年，江西省政府要在南昌建“国宾馆”(前湖迎宾馆)，数次前往上海与张玉良商谈。张则觉得“长线投资太大”，一直没有接手。招商半年无果，政府官员再赴上海约请绿地，后者算了一笔账：酒店包括一个总统楼、两个副总统楼、20个部长楼，一个8万平方米的商务酒店加会议中心，总投资15亿元，首期8亿元，投资大，回收周期过长，“如果没有几块住宅用地捆绑，我怎么做？”

张玉良如愿以偿。前湖迎宾馆最终捆绑了三块土地给绿地，包括海域香廷、绿地香颂和凤凰洲项目。不过戴咏春抱怨前湖国宾馆投资过大，后期运营举步维艰，每年亏损1000万，“前湖国宾馆仅工程造价就达13亿，绿地卖完这三个项目利润都没13亿，外界都说绿地地价便宜，却不知是便宜到这上面了。”

南昌模式被迅速复制到全国各地做政府想做、其他开发商做不了或者不敢做的事，成了绿地的核心竞争力，政府往往会回馈一些住宅用地给绿地开发。

在九龙湖区域，绿地也在做别人做不了或不敢做的事。帮政府建会展中心(戴咏春说运营注定要亏本)，给南昌公务员做团购项目，南昌市政府也投桃报李，捆绑了周边2500亩住宅用地给绿地。戴咏春强调说，不管是团购还是帮拿地，都是“规范的市场化运作”。他承认，偶尔会有政府在土地挂牌前已与其他可能的竞争者打好招呼，“九龙湖签了框架协议，最终地价也要看挂牌成交价格”。

绿地(控股)集团副总裁孙志文对本报记者称，这个项目是通过股权收购及招拍挂拿过来的。拿过来之初，政府有团购的想法，绿地觉得划算就做了。价格之所以定得比较低，是因为未来还有两百多万平方米的住宅要销售，先以跑量为主。未来九龙湖区域也将会以团购为主，面向社会团体、政府机关，“这是我们主导的一种营销手段”。

而针对户型设计达两百多平方米，孙志文的解释是根据公务员要求定制的，“就像写字楼一样为客户量身定制住宅”。但这样是否合规，则处于一个模糊地带，并无统一规定。2009年新疆维吾尔自治区曾经一度放开过集资建房，但规定县处级干部住房不得超过100平方米。

对于没有预售就卖的质疑，孙志文称绿地悦城还没有正式预售，公务员们交的只是团购保证金，“否则我定制出来他们不要怎么办？”孙志文强调这符合国家相关法规，“我们是国有大企业，没必要冒那个风险”。

但北京市房地产协会秘书长陈志对本报记者表示，根据国家发改委2011年下发的《商品房销售明码标价规定》，房地产销售一定要做到一房一价，所谓未预售只收保证金的说法都是试图打擦边球的违规行为。

“我们都是政府的人”

在南昌，给公务员提供团购房的并不只是绿地。

从绿地悦城往西走五公里，便是江信国际集团旗下的地产项目金麒麟世家半山半城，总建筑面积为45万平方米。在金麒麟世家半山半城的负责人看来，绿地这种尚未取得预售证就向公务员团购的做法“属违规操作，极其不高明”。

他们早在2011年就发现了一个高明的做法。

作为江西省政府直属的非银行金融机构，江信国际集团承担给省卫生厅建福利房的政治任务。由于他们很懂金融政策，并没有如绿地那样“直接从购房者手上融资”，而是精心设计了一个信托融资方案。

公开资料显示，2011年4月25日，江信国际集团委托西部信托发行了“西部信托·江信国际集团集合资金信托计划（查询信托产品）”，信托期限为24个月，这是一个定向给特定购房者发的信托，买了这个信托产品即意味着买了这个福利房的房票。与绿地悦城相比，半山半城的融资方法不同，相同的地方是，房子还没开建房款就收上来了。

但他们没有透露，购买这些信托产品的钱，最后怎么几经腾挪变成了购买房子。

在南昌，给公务员提供团购房的还并不只是这些。

一位浸淫南昌地产多年的知情者告诉本报记者，银亿上尚城也同样是当地一个厅级单位的团购对象。

在南昌城南板块，已建成一半的银亿上尚城和九龙湖只有一桥之隔。从售楼处望出去，穿过尘土飞扬、满地泥泞的建筑工地，可以看到一栋栋即将封顶的联排别墅。

2013年3月18日下午，穿着制服的售楼员百无聊赖地在前台剪指甲，整个大厅只有一个站在沙盘前打电话的中年女士。挂完电话，她告诉本报记者，自己是过来办公积金贷款的，“这别墅现在卖7600元一平方米，我们去年买的时候只要3800元一平方米，我们是单位团购的福利房。”待本报记者再问是什么单位，这位女士说：“要保密。”

银亿上尚城的一名内部人士透露，2012年他们给公务员团购过近200套房子。

2013年3月，房产商郭为也想买绿地悦城的团购房，在网上找了一个转让指标电话打过去询价。接电话的是一名听上去很年轻的女声，她的房子213平方米，四室两厅两卫，团购价106万元，她的指标费开价50万，且称五年后才能过户。

“房子是我爸的，213平方米处级干部才有，我们一家三口都在市里工作，1月份已经交了35万首付了，你只能以我的名义买房，你看能接受吗？”女声问道。

郭为犹豫了一下，问五年后才能过户会不会有风险？“你连公务员都不相信么？”她不屑地说道，“我们都是政府的人。”