中國地產商競相跨海找錢 儲備資金入市

經歷數年調控的中國房地產企業，從美國第三輪量化寬鬆政策中，嗅到了資本的味道，競相啟動了海外融資。但是這些海外找來的錢，並沒有急沖沖地全部押在土地上

資金鏈趨緊的中國房地產企業眼下抓住了一個喘息和補血的機會。

9月13日，美國聯邦儲備委員會宣布了第三輪量化寬鬆貨幣政策(QE3)，給全球創造了低息融資環境。而經歷數年調控的中國房地產企業，即刻嗅到了資本的味道，啟動了新一輪的融資。

出海找錢

龍湖地產是最早在海外資本市場謀求機會的房開發商之一。

10月12日上午，龍湖地產發布公告稱，已成功發行規模為4億美元優先票據，為期7年，年息率為6.875%。該債券在推出首日，超額認購40多倍，認購金額達到132億美元。此前，9月18日，龍湖地產首次配股集資，共募資港幣30.9億元。

對於一個月內接連推出兩項融資計劃，龍湖地產相關負責人向《中國新聞周刊》表示，美國新一輪量化寬鬆措施提振了市場信心，資本市場尤為活躍，發債可以讓公司在市場窗口期，以合理的融資成本，進一步強化公司財務實力，優化債務結構，延長賬期。該負責人表示，鑒於市場反應強烈，龍湖地產將發行規模由計劃中的3億美元增至4億美元

龍湖地產只是近期在海外“踩點”融資的眾多中國開發商之一。據中原地產統計，10月份以來，多家房企推出融資計劃，意向融資額近200億元。

龍湖地產發布融資計劃公告的同一天，在港上市的華南城即已發行1.5億美元票據，年利率13.5%。此前一天，10月10日，融創中國也發布消息稱，發行5年期優先票據，總值4億美元，年利率12.5%。

方興地產也於10月19日公告稱，發行5億美元5期年息4.70%的擔保票據，按年利率4.70%計算，每半年支付。

另有市場消息稱，世茂房地產正籌組一筆3年期銀團貸款，涉資約7億美元，集團管理層正積極與投資者洽商，如果反應熱烈，不排除將集資規模上調至10億美元。

國泰君安房地產分析師余立峰分析認為，由於前三季度銷售情況比較好，房企趁此時機融資，會得到投資者更多的肯定，融資不僅相對容易，成本也比較低。“市場空前的火爆，QE3的力量真了不得。”10月31日， 還在英國進行發債路演的SOHO中國聯席總裁張欣在微博上掩飾不住對當前市場的感慨。次日，SOHO中國宣布，已發行兩筆總額為10億美元的優先票據。其中6億美元於2017年到期，年息5.75%﹔ 其余的4億美元於2022年到期，年息7.125%。

張欣的丈夫、SOHO中國董事長潘石屹隨即表示，“剛剛公司成功發行了10億美元的債，最長達到十年。這是國際資本市場傳遞給我們強烈的信號。”潘石屹稱，在現金和房產的選擇中，選擇持有房產的決策是正確的。

多元融資

雖然房企相繼分得了海外資本的一杯“羹”，但融資的成本亦有高低之別。

潘石屹、張欣夫婦之所以在微博上難掩興奮之情，也主要是因為，相較於其他同行超過10%的融資成本，SOHO中國拿到了更低的年息。

但是低息融資的時間窗口轉瞬即逝。由於樓市調控的影響以及內地房地產上市公司對資金的迫切需求，目前，海外投資者已經普遍上調了投資收益率。據初步估計，目前海外機構所要求的年利率已由兩年前的4%∼6%提升到11%∼13%。

自2010年政府啟動新一輪樓市調控以來，滬深交易所至今仍未對房地產企業開啟融資通道，股權融資基本停滯，除傳統的銀行貸款和信托貸款外，創新融資方式，拓寬融資渠道成為開發商們共同面臨的問題。

QE3並非內地房地產企業融資的獨木橋。除了海外發債外，赴港發行新股、借殼上市、信托和房地產私募基金，也成為內地開發商的眾多選擇。

總部在上海的旭輝集團，近期正在為赴港上市做最后的沖刺准備。如果一切順利，公司將在11月下旬正式登陸港交所，成為繼卓爾發展在2011年7月通過香港首次公開募股之后，又一家在香港上市的中資房地產公司。

對於旭輝集團等計劃赴港上市的內地房企而言，此時上市雖不會獲得較高的定價，但卻得到了一個難得的融資途徑。

9月中旬，金地集團(600383)斥資16.54億港元收購星獅地產56.05%的股本，交易完成后成為星獅地產的控股股東。金地集團由此成為繼萬科、招商地產(000024)、中糧地產(000031)之后，又一家收購香港上市公司的內地房企，未來可以此作為平台在香港融資。

亦有開發商嘗試產融結合的模式。早在今年5月，總部在廣州的越秀地產就計劃把旗下廣州國際金融中心注入越秀房地產信托基金(以下簡稱越秀房托)，交易對應的物業作價為134.4億元。當時，越秀地產執行董事唐壽春表示，完成本次收購后，越秀地產負債率則由45%下降至33.8%。此舉亦有助於鞏固越秀房托中國第一大房地產信托基金的位置。

輕資產擴張

“主流開發商判斷市場已經轉向，拿地積極性高漲，渴求資金做多。”中原地產市場研究總監張大偉接受《中國新聞周刊》採訪時如是分析，“各家企業都著手儲備資金進入土地市場。”

據中原地產監測， 9月到10月，京滬深等13個重點城市的居住用地供應創年內新高，土地市場的溢價率出讓金額均創年內新高。萬科、保利等開發商拿地金額均遠超過上半年。

地價回暖亦與當下部分城市樓市復蘇有關。據中原地產監測數據，今年3季度，全國54個主要城市新建住宅簽約合計套數高達797445套，環比2季度上漲18.5%。雖然8月到9月相比7月有所下滑，但整體7月到9月依然創造了2011年來的調控后新高。

不過，房企這一輪拿地熱情，仍不及往年。

易居房地產研究院報告顯示，今年10月份，京滬深等10個典型城市的土地成交建筑面積環比下降18%，但成交均價環比上漲30%。土地市場這種價漲量縮的情況，顯示了開發商的謹慎。

北京萬科總經理毛大慶認為，一些城市土地市場出現的“高價地冷、低價地熱”現象，在一定程度上反映出房企拿地的理性。在此前提下，剛需產品仍將是市場主流，適合開發“剛性需求”產品的地塊就會更受關注。

樓市目前的糾結狀態，也決定了開發商轉變商業模式的緊迫性。目前房地產業內形成的共識是，地產行業基本面處於上下兩難的境地。一方面房地產投資已經見底，政策不可能向好﹔另一方面，成交量還在高位，稍微往上房價將上漲，政策壓力會很大。

北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹注意到這樣一個趨勢：國內的一些開發商正在從重資產的模式轉向輕資產模式。

在過去十多年，房地產是典型的資金密集型行業，即所謂重資產模式。由於此前中國城市的土地一直處於升值周期，因此，衡量一家開發商價值的主要標准之一，就是看土地儲備量的多少。因此，開發商競相買地，資金需求旺盛。

當土地升值速度高於資金本成本的時候，企業會尋求儲備更多的土地，這個時候隻要持有資產，本身就能貢獻很好的回報。但是，一旦樓市步入調整期，土地升值速度低於資金成本時，此前形成的龐大的土地儲備，就很有可能為企業造成重負。

據北京貝塔咨詢中心監測，今年上半年，國內地產上市公司平均存量資產周轉率，即銷售額僅佔年初總資產的1/4，比2011年減慢8%，比2009年高峰期下降42%，這意味著地產行業平均投資回收周期從2年延長到了4年。

這就會倒逼開發商向輕資產轉型，即減輕對資金、土地規模的依賴。

日本的經驗或許值得借鑒。上世紀90年代以來，日本地價走低，開發商囤積土地往往可能導致資產貶值和損失。於是，企業普遍轉向訂單開發市場。在這種模式下，雖然利潤率不高，通常隻有5%到10%的水平，但周轉率卻可以達到2倍以上，總資產回報率可達到兩位數水平。

而在輕資產的環境下，開發商的競爭已不僅限於資金層面，企業的運營管理能力與專業人才競爭，正逐漸成為商業地產企業取勝的關鍵之道。

“在輕資產時代，資本資源和效率資源的結合將更為緊密，一些企業效率優勢被資本放大，另外一些企業被淘汰出局。”