2013土地市場火爆開局 重點城市成交量價齊飛

　　☉記者 朱楠 ○編輯 阮奇

　　2012年，土地市場從年初的蕭條冷清，到年中時龍頭房企的先知先覺，再到年末出現的整體“翹尾”行情，可謂經歷了由冷到熱的“冰火兩重天”。2013年開年，多地土地市場延續去年的翹尾行情，場面依然火爆，北京、上海等地新年熱鬧開場，江西南昌拍出單價新高地塊，成都、昆明等多地政府伺機巨量推地。

　　業內人士向記者表示，隨著房企市場信心的回升以及對一、二線城市土地熱情的回歸，2013年的土地市場將會更加活躍，競爭激烈程度或將全面超過2012年。而面對“火爆”的土地市場，國土部公開表態要穩定2013年的土地供應。

　　不過有專家表示，土地市場火爆導致的溢價率走高，更多是開發商對開發收益降低的忍耐，並非未來房價走高的信號。

　　多地土地市場開年火熱

　　1月9日，上海青浦區4幅宅地的成功出讓敲響了上海土地市場新年第一鑼。青浦西城四幅宅地分別讓龍湖、綠地、北京奧林匹克置業聯合訊佳集團摘下，其中龍湖取得2幅相鄰地塊，總價6.86億，溢價率分別達到64.99%及65.77%，樓面地價破萬。從土地市場人氣看，4幅地塊領取標書的人數最低17人，最高21人，最終競標人數也達到了4-6人。房企拿地積極性相比2012年年初有明顯提升。

　　同樣是在1月9日，北京新年首批招標出讓的石景山、順義兩宗地各吸引了3家企業參與競標，且全部獲得溢價。其中，石景山區老古城村地塊招標出讓底價為19.85億元，共有北京遠坤房地產在內的3家企業參與競標，報價均高於出讓底價，以現場最高報價20.18億元計算，該宗地的樓面價約為1.5萬元/平方米。順義新城商業金融用地招標出讓底價為4.81億元，北京銀行5.3億的報價為最高，溢價率9%。據悉，1月份，北京將有18塊地陸續招標，雖然招標出讓遠沒有競價方式出讓激烈，但市場熱度的延續顯而易見。

　　不僅是在京滬等一線城市，不少二三線省會城市2013年土地市場也取得了開門紅。1月8日，沈陽市土地交易中心進行了本年度的首場土拍，在經過39輪叫價后，該地塊以2030元/平方米的價格成交，溢價率高達87%，成交總價4.5億元。1月10日，南昌舉行了今年第一次網上土地拍賣會。其中，位於紅谷灘新區中央商務區B-27-2地塊創下了南昌近一年來土地市場成交單價新高。同日，2013年度長沙市土地市場首宗網上挂牌的土地成功出讓，高達14億元的成交價讓長沙土地市場火熱開局。

　　重點城市土地成交溢價率大增

　　中原集團研究中心對13個主要城市土地市場供應與成交情況的統計數據顯示，2013年1月1日-13日，13個主要城市居住及商辦類經營性用地成交面積較2012年同期同比上漲了41%。尤其是居住類土地，上漲幅度更是巨大，平均達到159%，天津、重慶、武漢等城市開年居住類用地成交量同比上漲幅度均超過100%，長沙亦超過7%。與住宅相比，商辦用地的成交有所降溫，13大城市合計成交量下滑了39%，中原集團分析人士認為，這主要是由於2011年住宅市場冷清，商辦市場火爆，而這一情況在2012年出現回轉，開發商對住宅市場信心恢復、重燃熱情，令拿地資金重新回流到住宅市場，並延續至今。

　　從溢價率水平來看，新年的前13天，土地市場的溢價率繼續走高。尤其是在居住用地市場，13大城市合計溢價率為23%，較2012年同期11%的合計溢價率漲幅明顯。而商辦用地的溢價率出現明顯下滑，2013年前13天13大城市合計為24%，而2012年同期則為47%。

　　鏈家地產市場部張旭認為，1月份土地市場出現升溫的情況主要有兩方面原因：一方面，2012年下半年開始土地市場需求已經有所回暖，當前達到一個小高峰﹔另一方面，去年政策對於土地市場供應有一定抑制作用，而目前正值政策空檔期，地方政府開始加緊推地。

　　也正因為如此，各地政府1月推地力度較去年年底有增無減。1月6日，成都市政府推出10塊共計410畝土地﹔合肥土地市場2013年1月共有18宗地塊出讓，約1687畝，且包括多幅熱門地塊，而2012年元月則是零交易﹔昆明土地市場1月累計將有224宗地塊，同比2012年1月上漲27倍，力度驚人。

　　事實上，同比2012年1月的整體情況，今年開年各地土地市場可謂如火如荼、供需兩旺。中原集團研究中心數據顯示，2012年1月13個城市土地成交總量為383公頃，而今年1月挂牌到期將會在月內成交的土地面積預計將達到786公頃，同比增幅達到105%。

　　一線房企拿地競爭趨於激烈

　　中國指數研究院數據顯示，2012年十大標杆房企（萬科、保利、綠地、恆大、中海、富力、金地、龍湖、世茂、碧桂園）在下半年逐漸加快土地儲備節奏，拿地宗數由上半年的148宗上升至248宗，拿地面積、金額亦呈現明顯增長。2012年下半年這十大標杆企業累計拿地金額共1753億元，較上半年翻兩番，拿地面積為5409萬平方米，比上半年增長近50%。

　　這一勢頭在2013年得以延續，龍頭房企拿地的步伐並未停滯。2013年開年活躍在各地土地市場的仍以這些融資優勢明顯、規模龍頭房企為主。例如，1月8日龍湖地產以6.9億元底價摘得長沙望城谷山地塊，正式進軍華中市場，緊接著第二天又在上海拿地，兩天共斥資約14億元。1月7日、9日，招商地產連續在大連、昆明接連拿地，總耗資10億元。保利與中鐵置業則在成都土地市場的新年第一拍中各有斬獲。而為了獲得充足的購地資金，港股上市公司雅居樂近期公告稱將發行7億美元的次級永久資本証券，用於購買新地。

　　值得注意的是，中指院報告中稱，拿地金額的增長幅度遠高於面積，這是因為2012年下半年企業拿地更多地集中在一二線城市等地價較高的區域，從而推升了拿地金額的快速增長。

　　中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示，2012年特別是下半年，不少開發企業開始遭遇三四線樓市的供應過剩風險，返回供求關系相對均衡或緊俏的一二線城市正成為業界共識。2013年，一二線樓市土地競買的烈度要高過2012年，地價也必然受到一定推漲。

　　不過宋會雍認為，盡管土地競買加劇，開發商對於未來房價走勢預期並未盲目向上，而是處在走平或者微漲的尺度。溢價率的走高，更多是開發企業對開發收益降低的忍耐，而非未來房價走高的信號。

　　（上海証券報 ☉記者 朱楠 ○）