| 摘要：英國《金融時報》引用調查數據稱，2012年中國大城市購物中心整體空置率上升，二線城市的平均空置率為10.5%，高於2011年的10.2%﹔一線城市空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。然而，針對商業地產（僅指商鋪）的開發投資卻源源不斷地增加。中國指數研究院的數據顯示，2012年商業營業用房投資額已增至9312億元，較2008年增長了1.77倍，且去年增幅超25%，投資仍有加速增長之勢。 |
案例
近80萬平方米供應將入市 北京購物中心市場承壓
每經記者 尚希 發自北京
一項關於中國各地購物中心空置率調查的排行榜顯示，沈陽以高達24.3%的空置率位居榜首，此外，重慶和北京等地的空置率也都高於10%。
另一則數據加重了市場隱憂。
來自世聯地產的數據監測顯示，2013年中國七大城市的購物中心計劃開業量是2012年的2.9倍，遠超零售品牌商開店速度和零售銷售額增速。
據《每日經濟新聞》記者了解，2013年北京預計將有11個零售項目進入市場，新供給面積近80萬平方米。“從分布來看，北京核心區域購物中心已較為飽和。”第一太平戴維斯研究與顧問咨詢部董事王瓊向記者指出，品牌商擴張會考慮品牌推廣和經營效益，在核心區域飽和后才會考慮非核心區域，所以這造成一些非核心區項目招商存在一定的困難。
空置率的警鐘
身處亞奧商圈的北辰時代名門可以算作一個具有代表性的案例。
2月25日，《每日經濟新聞》記者來到了位於鳥巢附近的這一購物中心發現，偌大的購物中心門可羅雀，除了一層有三三兩兩的顧客外，其他樓層很難見到顧客的身影。商場四層已出現了零星的撤櫃，商場五層幾乎一半以上的面積都處於空置狀態。
“北辰時代名門自開業至今客客流量一直不高，與其定位沒有契合目標客戶需求、地理位置，推廣力度不夠等有關。”一位分析人士指出。
戴德梁行華北區商業地產服務主管蔡二虎表示，同一區域內的新奧購物中心空置率也相對較高。“並非市場供應量的問題，而是定位出現了偏差。”
《每日經濟新聞》記者在現場看見，雖正直周日，但新奧購物中心的地下停車場卻有大量空閑的車位，這與市中心一些購物中心停車位一位難求的情況形成鮮明的對比。
高租金的魔咒
“零售與商業面積增長速度是否匹配，是衡量商業面積是否供應過快的最重要指標。”世聯地產集團商業事業部總經理宋春生指出，過去5年，二、三線城市的商業地產投資速度遠遠超過零售額增長，風險激增。
世聯地產發布的數據顯示，截至2012年三季度，北京購物中心的空置率已經達到了11%，超過了6%的警戒線。根據第一太平戴維斯研究報告，2012年第四季度北京主要商圈中，中關村商圈的空置率最高，由2012三季度的11%上升到14%。
蔡二虎告訴記者，購物中心不同於住宅或寫字樓，不符合周邊消費水平或者是租金水平太高，都會影響項目的空置率。
目前，由於受招商周期延長、與租戶租金議價能力下降，以及空置率上升等問題，商業地產項目的投資回報周期也在不斷延長。宋春生指出，商業地產項目回報周期已由5~6年普遍延長至8~10年。
宋春生表示，在宏觀經濟增速趨緩以及零售企業銷售額下降的環境下，連鎖零售企業2012年拓展比較謹慎，壓縮開店計劃，全年開店完成率普遍低於70%。零售企業開店積極性的下降會進一步影響到購物中心的租金水平。
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