樓市博弈大戲將續演 地產商最抗壓購房者最受傷【2】

　　十年調控路：過於著重抑制需求

　　業界總結十年調控的一個共性是，調控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求。

　　2003年開啟了十年樓市調控序幕。國務院常務會議指出，“促進房地產市場持續健康發展，有利於擴大內需。”從促進需求出發，明確房地產業為國民經濟支柱產業。

　　2005年，房地產市場開始出現投資規模過大、商品房價格上漲過快、商品房結構不合理、房地產市場秩序比較混亂等一些問題和苗頭。隨后，國務院常務會議再次專題研究房地產調控，開始醞釀針對需求和價格等一系列限制性措施。

　　直到2008年，全球性的金融危機爆發，樓市成為支持經濟穩定增長的一劑強心針。當年的國務院常務會議指出，“進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產開發投資規模，促進房地產市場健康發展。”

　　隨后出台了降低首付款比例、貸款利率七折優惠等一系樓市扶持性政策。接著，國內的房地產市場迅速升溫，出現超預期的井噴式增長。

　　2009年，樓市全面復蘇，成交價量陡升。“房價過高、上漲過快”一時成為社會關注和討論的焦點。針對此情況，2009年底國務院常務會議出台了遏制房價過快上漲，抑制投資投機性購房等政策。同時密集出台信貸、稅收、土地等一系列宏觀調控政策，加強房地產市場的調控力度，樓市調控政策的傾向也由支持轉為限制。

　　延續2009年底的調控傾向，2010年全面加碼的調控政策相繼出台，提高首付門檻、“三套房停貸”、“限購令”、“限外令”等調控措施如疾風驟雨席卷中國樓市，當年也被業內視為“史上最嚴”之樓市調控年。全國36個城市在當年率先納入限購范圍。

　　2011年，國務院再次要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基准利率的1.1倍。上海、重慶成為首批試點開始對個人住房征收房產稅。當年樓市進入深度調整，70個大中城市房價快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現了小幅下跌。

　　一系列嚴厲的限制性政策一直延續到2012年上半年。2012年6月，在降息等因素影響下，樓市開始回暖，以北京為代表的一二線城市房地產市場出現價量齊漲的勢頭。雖然2012年並無重量級新政出台，但中央各部門多次強調堅持既有的包括限購、差別化信貸等調控政策不放鬆。

　　政策疲倦加之城鎮化加速發展的客觀推動，2013年春節前后，一線城市在內的重點性城市再次感受到房價上漲的壓力。在此背景下，“國五條”應運而生。國五條新政涵蓋從限購、房產稅、保障房到增加供給等多方面內容，開始著眼於從供給和需求雙方面調節房地產市場。

　　“國五條”后的各方博弈

　　距最嚴樓市調控“限購令”出台已有2年時間，雖然此間樓市經歷了下調、回暖，但近月來的飛漲又迫使“國五條”於近日出台。

　　在國五條實施細則裡，飽受爭議的是明確“二手房交易所得將計征20%個稅”的措施。而市場對其最直接的反應就是北京、上海、廣州、南京、武漢等地陸續出現“突擊搶房”現象。受“搶搭政策末班車”效應，二手房市場也迎來一個短暫的交易高峰。

　　二手房V S新房

　　在各地二手房簽約量暴增的同時，新房市場也創下高峰。在3月4日至3月10日一周內，全國九成以上城市一手住宅市場月周均成交面積同比上漲。據上海市住房管理部門統計，上周上海市商品住宅成交面積為31.20萬平方米，環比此前一周上漲20.7%，上海市商品住宅成交面積突破30萬平方米大關，創造了最近36周的最高成交紀錄。

　　中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，新政的威懾作用已經逐漸顯現，在新建住宅市場，全國未普遍出現二手房需求轉移到新建住宅市場的現象。

　　至於購房需求轉向新房市場從而引發新房上漲一說，偉業我愛我家胡景暉表示，新房項目大都位於遠郊，在交通、商業、教育、醫療等配套設施方面，無法與城市中心區的二手房社區相比。因此，稅費的增加未必能夠讓消費者放棄城市中心區的成熟社區而轉向遠區郊縣。

　　此外，在政策調控下，未來新房市場的供應量將大幅增加，消費者選購新房時將有更大的挑選空間，供需的平衡難以支撐新房價格的大幅上漲。

　　二手房買主V S二手房賣主

　　事實上，在“國五條”出台之前，二手房市場出現了大量房東坐地起價和取消挂牌惜售的情況。1月中旬，記者在調查中了解到，房東惜售心態明顯，有的挂牌兩三天就取消售賣，有的直接加價5萬元至10萬元。21世紀不動產苗圃路店的置業顧問告訴記者“像陸家嘴板塊最近撤牌惜售的房源佔總挂牌房源數的比例在10%至15%，而漲價房源的漲幅在5%至10%。”

　　而在“國五條”細則出台后，二手市場又變得熱鬧起來。因怕新政實施要交20%個稅，搶先賣房過戶。二手房市場已經簽訂合同或即將簽署合同的交易雙方期盼盡快網簽過戶，引發了近期網簽量的暴漲。

　　與此同時，“‘國五條’出來之前，有很多業主對於價格態度強硬，甚至看買方有意購買便惜售加價。”21世紀不動產業務員對記者表示，現在業主態度有所轉變，甚至心理價位也有所鬆動。他表示，現階段業主和客戶都希望盡快完成交易，尤其是有短期置業計劃的剛需客戶，以免夜長夢多。

　　房企V S房企

　　值得注意的是，除上述博弈之外，房企之間也有競爭。

　　“這次調控有點突然。”一位房地產商告訴記者，在“國五條”出來時他認為此次調控應該是再次重申之前的調控措施，但沒想到的是在這麼短的時間內細則出台，而且力度加大。

　　他表示，雖然這次調控的主要對象是二手房，但由於整個市場預期受到影響，新建住房也不會避免。“估計房市將再次回到兩年前的狀態，在各地執行細則下發之前突擊買房，之后需求遭受冷凍，市場逐漸走淡。”

　　“對於房企來說，又將是一年經受考驗的時期。”上述人士說。

　　業內人士表示，在房地產市場低谷間，房企又將進行新一輪洗牌，房企集中度也將隨之提高。

　　隨著“國五條”出台，“調控從嚴從緊”仍將是2013年房地產市場繼續貫徹的整體基調，各方之間的博弈也將繼續。中國房地產學會副會長陳國強在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，“國五條”及后期地方上調控細則的陸續公布，此前“一路高漲”的房地產市場將有所降溫。記者　梁倩　高偉　蔡穎　魏飆　實習生　周文其