樓市博弈大戲將續演 地產商最抗壓購房者最受傷

　　近十年來，高速發展的房地產市場經歷了數次調控，房價卻屢調屢漲。中央希望調控出手“穩、准、狠”，但往往事與願違。“十年調控十年價漲”的現實窘境給未來調控政策帶來諸多難題。究竟是什麼原因導致了這種“騎虎難下”的局面？調控中所涉及的開發商、地方政府、銀行與購房者又是怎樣一種利益博弈關系？在近日的調研中，《經濟參考報》記者試圖找到答案。

　　地方政府：調控代價“耗不起”

　　業內人士指出，地方政府作為“地根”控制者，擁有較強的主導權。但每當中央出台新的調控政策，地方政府在執行過程中卻沒了“底氣”。

　　從2012年全國土地出讓情況來看，全年全國土地出讓合同價款2.69萬億元，同比2011年的3.15萬億元，下降14.6%。這也造成多地政府性基金收入零增長甚至負增長的局面。

　　浙江省2012年基金預算執行情況和2013年基金預算的文件顯示，2012年，浙江國有土地出讓金收入1973億元，同比下降46.4%。對此，浙江省財政局解釋稱：“收入下降，主要是土地出讓市場行情不景氣。”以杭州為例，2009年杭州的土地出讓金總額超過1000億元，超過上海、北京，躍居全國第一。而隨著國家調控政策的出台，杭州土地出讓收入連年收窄。2010年，杭州市本級土地出讓金收入922.57億元﹔2011年，跌到了427.37億元﹔2012年土地出讓金再度縮水，為350.80億。

　　其它省市情況類似。按照上海市2011年國有土地所有權出讓收入佔政府性基金收入的比例85%計算，2012年上海市土地出讓金為1100億元，同比銳減43%。

　　由於上述原因，相關省份都相繼調低了今年土地出讓金預算增速，部分省份甚至預計負增長。

　　山西一位地方住建局負責人在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，我國房地產政策一時一變，經歷了從過去鼓勵發展到現在嚴厲調控的歷程，而經過高速發展的房地產市場如今卻難以調控，造成十年調控十年價漲。

　　在他看來，國家調控對當地房地產市場影響較小。“因為我們這屬於小城市，房地產市場都是剛性需求，發展相對平穩。可能對於需求較大的大型城市影響大些。”

　　專家解析：“由於土地財政佔地方財政收入很大部分，因此，地方對土地依賴較大。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出。

　　“地方政府是政策執行者也是城市責任者。”全聯房地產商會會長聶梅生表示，地方政府微調房地產調控政策的原因是，其不像房企可以耗時間，它沒有資金，城市就不能發展，人民生活就不能改善，城市G D P也會完不成指標。

　　銀行：共同籌碼“輸不起”

　　房地產業仍然是各家銀行放貸的重要項目。有機構測試認為，如果房價下跌50%，房地產開發貸款違約率上升至5%，同時將侵蝕銀行利潤15%至25%。作為房地產市場博弈各方共同籌碼的銀行“輸不起”。

　　不過，此輪房地產調控以來，銀行開發貸在開發商資金來源佔比在波動性下降。國家統計局數據顯示，開發商資金來源中，國內貸款佔比從2008年的19.2%，下降到2011年的15.1%，2012年輕微上升至15.3%。

　　據了解，在一、二線城市房屋交易量回暖，房企資金流動性狀況已有所緩解的情況下，今年，商業銀行對房地產開發貸款普遍採取“定向寬鬆”的措施。這將在一定程度上進一步有利於增加普通商品住宅的供給、保証部分優質在建項目的進度。不過，在房地產貸款投放的增量上依然有所控制，並且繼續強化名單制管理。

　　“我們對原有的房企貸款客戶投放貸款時，會考量其資金狀況，盡量保証其續建項目，防止爛尾工程，給銀行帶來不良風險。另外，對於優質的房地產商，銀行會作為大客戶繼續放貸。”一位股份制銀行人士對《經濟參考報》記者表示，“在利率方面，銀行根據企業實際情況給予一定上浮比例，一般是10%至20%。”

　　也有銀行業人士透露，目前銀行給予房地產開發商單筆貸款或授信額度早已有所縮減，審批權上收至總行。一位國有大行公司業務部經理坦言，“實際上，銀行貸與不貸都是基於對行業和某企業資金風險權衡的商業行為，畢竟房地產行業銀行貸款投放的比重依然較大，短期內這種局面不會改變。因此，對於資金鏈出現問題的房企，銀行會在盡可能減少損失的情況下逐步退出，而優質房企依然會作為大客戶進行放貸。”

　　從16家上市銀行最新的財報數據可以發現，房地產開發貸款佔銀行全部信貸資產的近五分之一(2012年二季度為19%)，如果再加上住房貸款，房地產部門的直接貸款佔全部信貸資產的近三成(2012年二季度末為31.5%)。

　　2012年上半年房地產業貸款余額共29.6萬億元，較2011年底增加3.03%，但其中，有4家銀行的房地產業貸款余額較2011年末有所下降，11家銀行的房地產業貸款余額較2011年底有所下降。

　　具體而言，在四大行中，除了中行房地產開發貸較上年末有所增長外，其余三大行均呈現負增長。工行房地產相關貸款余額4991億元，較上年末下降130億元﹔農行房地產開發類貸款余額4602.91億元，較上年末驟減369.5億元﹔建行房地產開發貸余額4177 .66億元，較上年末也減少了13 .94億元。中小股份制商業銀行中，浦發銀行上半年房地產行業貸款較上年末減少了77.26億元。

　　從不良率來看，房地產開發貸款的不良率平均水平在1%左右。一線城市中，截至2012年末，上海地區房地產不良貸款余額41億元，不良貸款率0.38%，比年初下降0.02個百分點，低於全行業平均不良貸款水平。

　　專家解析：倪鵬飛指出，由於銀行本身信貸考核機制與性質，造成銀行投資方向的固定，房地產企業利潤相對較高、風險較小，所以這也使得銀行大量介入了房地產市場的開發和消費貸款。

　　開發商：最能抗壓“玩得起”

　　“前一天讓北京以高溢價拍出13塊地，后一天就出‘國五條’細則，說要收20%稅，這不是耍著開發商玩嗎？”一位開發商在“國五條”細則出台后說。不過，有觀點認為，開發商被認為是房地產市場的最大獲益者，是房地產調控中最抗壓的一方，最能“玩得起”。

　　數據顯示，自2003年到2012年十年間，中國房地產市場銷售規模額從7956億元擴大至6 .4萬億元，累計增長7.1倍。其中百強企業銷售額均值由2003年的11 .3　億元增長至2012年的近200億元，增長了近16倍。

　　此前房企龍頭萬科公布2012年年度報告顯示，去年萬科實現營業收入1031 .2億元，同比增長4 3 .7 %， 實 現 淨 利 潤1 2 5 .5億 元 ， 同 比 增 長30.4%。而其它幾家大型房企的業績表現不俗。

　　業內人士指出，開發商的底線就是資金鏈不能斷裂，之所以在調控中均能置身於外，一方面是因為國家的“十年九調”使開發商對宏觀政策有一定的把握﹔另一方面，由於投資成本較低，在資金出現問題時，開發商大不了選擇放棄項目：“我不掙錢也還不了你的錢，大不了把我的土地收了”。

　　專家解析：倪鵬飛表示，由於房地產的高利潤誘惑，造成了現在“全企業炒房”，這也就造成了地價越拍越高，開發商同時採取成本加價的方式獲利，而不斷增長的購房需求，使購房者成了為所有成本買單的下家。

　　購房者：弱勢群體“傷不起”

　　購房者是整個房地產市場環節中最弱勢的一環。一方面，要解決自己的安身之處﹔另一方面，渴求能有更多的投資渠道使自己的收入增值。因為，在中國投資渠道缺少的背景下，房地產投資成為最合適的選擇。

　　有分析說，在國外，一方面是投資股市擁有較穩定的收益，另一方面，他們即使投資房地產業，不像我們這樣直接擁有一套產權，而是直接以小額投資房地產基金，通過基金收益獲得回報。而我國由於股市收益波動性較大，再加上基金、信托等新型投資渠道門檻較高，所以投資形式很有限。

　　專家解析：住房和城鄉建設部政策研究中心綜合研究處處長趙路興指出，在城鎮化背景下，不斷增加的進城人數再加上本城市的改善性需求，購房需求不斷增長。與此同時，由於進入房地產市場有門檻，因此在初次收入分配差距較大的背景下，住房價格被支付能力較高的人群決定，這就導致弱勢人群在購房中的話語權更是少之又少。

　　“房價上漲的根本原因是制度失衡。”倪鵬飛在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，從中央考量來看，一方面要抑制房地產價格過快上漲，另一方面又必須考慮經濟增長的重要底線。這就導致中央層面在調控措施方面不是很得力。

　　聶梅生也認為，現階段我國調控政策左右為難的根本原因是中國經濟仍很脆弱，在外部經濟較差的背景下，隻能拉動內需。而房地產業的興衰又影響著鋼鐵、煤炭、水泥、建材等眾多上下游行業。“所以，中央必須權衡多方因素，把握局部與全局的關系。”