國五條細則上面政策太猛 各地對策直發懵

　　原題：20%個稅博弈“保護剛需”

　　胥會雲 黃樹輝 劉展超

　　上面的政策太猛，下面的對策發懵。

　　國務院上月出台的樓市調控“國五條”及其細則，因其嚴厲性，不僅對市場造成心理沖擊，也令部分地方政府一時進退兩難，隻好“等等看”。

　　房地產市場研究人士對《第一財經日報》分析稱，各地雖覺有必要體現差異化，但在中央政府進一步明確態度前卻都不敢“造次”——出台細則，致使中央、地方政策銜接上的“空窗期”尷尬延續。

　　“地方細則”懸疑

　　2月20日，上屆政府在其最后一次國務院常務會議上，確定了繼續做好房地產市場調控五條政策措施(下稱“國五條”)。26日，國務院辦公廳下發《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(下稱“國務院細則”)。

　　這一組在新老政府交替前夕出台的樓市調控政策，因要求“對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅……應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”而被視作對二手房交易具有劇烈抑制作用。

　　於是，在各地尚未出台相應落實細則的情況下，相當一些地方二手房交易量出現井噴。

　　3月18日，國家統計局公布的《2013年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，70個大中城市中，二手住宅價格與上月相比上漲者有66個﹔與去年同月相比上漲者有49個。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認為，3月樓市成交持續向好，除了此前樓市熱銷的慣性使然，政策主導下的恐慌需求集中釋放，無疑是助推樓市頻創高位的主要因素。

　　除了交易井噴外，關於地方細則的內容也是傳聞滿天飛。多份所謂“廣州、北京細則”在網絡上廣為流傳，迫使地方政府出來辟謠。

　　3月18日，北京市住建委否認了當地細則出台的消息，稱目前並未出台樓市新政細則，如有相關政策將第一時間發布。

　　3月19日，廣州市國土資源和房屋管理局通過其官方微博稱，廣州市政府暫未發布任何關於“國五條”細則的文件，近期網上流傳關於該市“國五條”細則的各種傳聞均為謠傳。

　　同日，上海市住房保障局相關工作人員也對記者表示，不清楚上海版細則的內容，也不清楚何時出台。

　　“保護剛需”博弈

　　市場普遍關心，地方細則是會一律遵循國務院細則，對二手房交易所得按20%征稅，還是會有所差別。網傳所謂“地方細則”也體現了對差異化的期望。如網傳“北京細則”包含出售滿5年的唯一住房免征個稅等條款。

　　中央落實“國五條”及國務院細則的決心似乎相當堅決。3月14日，住房和城鄉建設部部長姜偉新對媒體表示，要堅決執行二手房交易征20%所得稅的政策，執行當中如有問題再完善。

　　地方的訴求則再度集結於“保護剛需”的大旗下。從3月1日國務院細則公布之后，關於多部委緊急磋商包括“保護剛需”在內的國務院細則落實方案的說法屢屢見諸報端。市場分析人士也多做出保護剛需仍留余地的預測。

　　在濃重的觀望氛圍下，地方細則的進度似乎滯后於住建部關於“本月底落地”的要求。

　　上周，上海市統計局、上海市發改委組織有關人員召開座談會，聽取各方對目前房地產市場走勢的意見以及“國五條”政策實施效果的判斷。據參會的上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍對本報稱，會上並未討論地方細則該怎麼出的問題。

　　深圳國土房管部門的智囊機構——深圳市房地產研究中心的一名研究人員也向本報表示，深圳版細則仍在制定當中，政策的最終出台要等待審批，同時參考北京、上海及廣州的做法。

　　“事實上，‘國五條’留給地方的可操作空間很小，包括稅收、信貸等。”宋會雍認為，正是因此，地方可能會更期待中央有進一步的表態或明確的說法，才好出台地方細則。

　　在他看來，從原則上說，“國五條”本身並沒有為剛需、改善型購房提供政策支持，如要保護剛需，鼓勵改善型購房，需要另外出台一些配套政策，從契稅、貸款等方面體現等等。“例如，是不是可以把二套房貸打開一下？”他說。

　　“房價目標”防兌水

　　地方“國五條”細則的另一個看點則是，各地會不會落實中央對房價控制目標更嚴格的要求。

　　“國五條”要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)，要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)價格控制目標，並於一季度向社會公布。

　　這意味著，至少有35個城市需要在本月31日前出台房價控制目標(26個省會城市、4個直轄市和5個計劃單列市，不含港澳台)。

　　2011年的“國八條”也曾要求地方出台普通住房房價控制目標，據住房和城鄉建設部的統計，當年截止到3月31日，全國657個城市中，有608個城市公布了房價控制目標，佔全國城市總數的92.5%。當時，多數重點城市主要參考的是GDP增速和居民人均可支配收入增幅，房價調控目標大多設定在房價上漲10%左右。

　　但由於普通住房中含有保障性住房，一旦價格較低或者隻收取租金的保障房供應增多，會拉低普通住房的總體價格水平，因此外界無法真正看出商品房價格的漲跌。

　　與兩年前的情形不同，“國五條”要求的對象不再是普通住房，而變成了“新建商品住房”，這樣就排除了地方利用保障房來拉低房價漲幅的可能。

　　行政限價再出山

　　相比嚴格征收20%個稅的政策，控制房價的指令留給地方的博弈空間更小，但有效執行的難度更高。

　　由於部分地方近期房價上漲速度較快，一些地方政府已頗感壓力。例如，深圳市近期“重啟”了商品房預售價格備案的行政限價措施。據深圳市政府最新政府公報，為規范商品房預售價格行為，深圳市制定《深圳市商品房預售價格備案辦法》，今年5月1日起實施。

　　該文件要求，商品房預售價格備案實行一套一備案。如果價格調整幅度超出最近一次備案價格上下15%，必須在調整前變更預售價格備案，否則將遭行政處罰。

　　但當地開發商普遍反映，行政限價口徑實際上比15%更嚴，從3月11日開始，深圳所有新盤預售報價被要求必須實現月度環比零增長，否則超出政府限價的項目將無法備案。

　　3月13日，深圳市規劃和國土資源委否認了深圳新出台“限漲令”的說法，稱其只是沿用兩年來的做法，但有媒體報道稱，當地此前的“限漲令”在2011年隻執行七八個月便中止了，此次實為重啟。

　　從此前的執行情況來看，即便部分城市房價仍在大幅上漲，但最終尚無哪個城市因無法完成房價調控目標而被問責。中國房地產學會副會長陳國強認為，如果考核和問責機制不建立落實，房價調控目標仍然沒有太大的意義。