网传购房避税不靠谱 地税:以房抵债等行不通【2】

　　网络上有“以房抵债”，老人将房屋低价“卖”儿女等“避税攻略”。这些招数能否行得通？

　　“陈女士已有两套房，如果母亲的房产目前因限购不能过户，老人去世了也不行吗？”工作人员说，在限购政策下是不可能办理过户的，老人过世后，经过相关财产公证，可以出售老人房产，子女只能以现金等方式继承。

　　父母“送”房买卖和赠与税不同

　　老人不办理过户，仅在房产证上添加子女的名字，到底行不行？据了解，从法律上来说，“加名”实质上是增加房屋的共有产权人。可以以房地产权赠与、买卖或析产登记三种方式办理。其中以房屋析产登记增加房屋共有权人仅适用于夫妻之间。那么，老人将自己名下房产过户给子女，只剩下买卖和赠与两种方式，哪种方式更合适？

　　“通过赠与的方式，将房产过户到子女名下，肯定要优于通过买卖的方式吧？”一名市民这样认为。但记者获悉，因为买卖二手房要交不少税，很多老人希望办理房屋“赠与”手续。其实不然，两种方法可谓各有利弊，还需根据自身情况来具体分析。

　　通过赠与的方式过户房产，根据有关规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，对当事双方不征收个人所得税，同时免征营业税。但是，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人按受赠房产市场价格全额征收契税，税率为3%。

　　此外，赠与房屋还要经过公证，而根据有关规定，证明财产继承、赠与和遗赠，费用按受益额的2%收取，所说的“2%”并不是商品房当下市值，而是评估价。评估价要比商品房市值低很多，但近年来北京房价翻了数倍，评估价再低，基数也不小。

　　卖满五年惟一房税费较少

　　到底老人房产该办“买卖”还是“赠与”，记者到链家地产、中原地产等多处二手房中介公司门店咨询，中介人员王先生给记者仔细算了一笔账。

　　以某小区一套114平方米的普通住房为例，由于房产居住已满五年，且为惟一的住房。如果按买卖方式过户，由于该房是满五年惟一的普通住房，所以免征个税和营业税，只需缴纳契税。契税将是过户价格的1.5%。中介人员用过户指导价约为21000元每平方米乘以114平方米，得出过户价约为230万元，再用230万元乘以1.5%，得出需缴纳的契税为34500元。

　　如果按赠与方式过户，需缴纳契税和公证费。契税为市值的3%，230万元乘以3%等于69000元。公证费为评估价的2%，用链家地产网站给出该房的评估价417.44万元乘以2%，得出83488元。该房需缴纳的契税和公证费的总和为152488元。

　　也就是说，对居住已满五年，且为惟一的住房，老人将房子“卖”给子女，仅需缴税34500元；而老人将房子“赠与”子女，要缴纳的契税和公证费的总和为152488元，要交的税费高出了11.79万多元。显然，买卖方式更划算。

(责编：王昕)