圖：十月買房10大注意 防開發商文字游戲【2】

6 看清“不可抗力”條款

在商品房購銷合同中，通常裡面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同裡，開發商對於延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協定后政府頒布的法規和原來不同，比如說施工配套的批准和安裝的延誤，都認定為不可抗力。

從法律角度講，這對購房者是不公平的，等於把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對於不可抗力這個條款一定要緊緊把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責。

7 這些情況可以要求退房

1。套型相差太大。按套計價的預售商品房，與設計圖紙不一致，或相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與開發商協商總價款，購房者要求退房的，由開發商承擔違約責任。

2。面積誤差過大。合同約定的面積與產權登記的面積發生誤差，合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出百分之三時，購房者有權退房。

3。擅自變更規劃設計。開發商如變更設計並經規劃部門批准后，開發商應在確定變更之日起十日內書面通知購房者，購房者在接到通知后十五日內應作出是否退房的書面答復，如在十五日內未答復，視為同意變更。開發商未通知的，購房者有權退房。購房者退房的，由開發商承擔違約責任。

4。商品房質量有問題。開發商交付的應當是經驗收合格的商品房，交付時若不符合合同約定的標准，購房者有權單方解除合同。商品房交付使用后，購房者認為主體結構質量不合格的，可以委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體不合格的，購房者有權退房。

8 辦理房貸需要3個步驟

目前大多數購房者買房還要依靠房貸，因此如何辦理房貸，很多購房者非常關心。記者了解到，辦理房貸一般分3步進行。

第一步：借款人要與目標樓盤的開發商簽訂《購買商品房合同意向書》或《商品房銷(預)售合同》，並支付一定的首付款。

第二步：選擇貸款銀行。在一般情況下，借款人是不可以隨意選擇自己房屋貸款的銀行的，開發商會出於自身利益，對於自己樓盤的房貸有指定銀行。當然，也有一些開發商是不指定銀行的。所以，借款人在辦理房貸前要從開發商處了解自己是否有自主選擇貸款銀行的權利。

第三步：持相關手續到銀行辦理借款申請。銀行需要的手續一般包括：

1)借款人合法的身份証件(居民身份証、戶口本、軍官証或其他身份証件)﹔

2)貸款行認可的經濟收入或償債能力証明(如借款人收入証明、納稅証明或職業証明等)﹔

3)有配偶的借款人需提供夫妻關系証明﹔

4)有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾﹔

5)抵押物或質押物的清單、權屬証明以及有處分權人同意抵押、質押証明和抵押物估價証明﹔

6)借款人與開發商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷(預)售合同》﹔

7)開發商開具的首期付款的發票或收據復印件(也有銀行要求原件)﹔

8)借款申請書﹔

9)是否為首套房証明。

9. 注意“精裝房”究竟精不精

精裝修的房子，免去了消費者購房后裝修的麻煩，盡管房價不菲，還是受到了不少消費者的青睞。但是，一些開發商推出的精裝房，其裝修用材明顯與裝修價格不符。建議消費者購買“精裝房”時在合同中明確“精裝房”的裝修標准、所用材質、價格、質量標准、售后服務等內容，以免上當。

10. 注意房子是否假按揭或被抵押

有開發商為補償建筑商的工程款，就把一些房子抵押給建筑商，或欠銀行貸款，把房子抵押給銀行﹔還有的因房子賣不出，做假按揭騙取銀行按揭貸款，把房子做了貸款抵押。但開發商商又把這些已經抵押的房子賣給消費者，等買家到國土局、銀行辦理購房手續時才發現這些房子已經抵押，無法辦理購房手續，結果就是對簿公堂。盡管可以勝訴，但要耗去時間、精力和資金，沒准還討不回已付房款。

因此建議購房者最好在購房前，先到房管部門或通過“南京網上房地產”網站查閱該樓盤是否有已被出售或有被抵押的記錄，以避免不必要的損失和糾紛。