綠地的政府生意：南昌三千多公務員團購建房  【2】

南昌是綠地邁出上海走全國化戰略的第一站。

2001年，南昌市政府派了幾百人到上海招商，而且需求迫切。從一開始，綠地異地擴張的基調就已經奠定，“不是我要做，是他要做”。

彼時，南昌開發紅谷灘新區，地產商無人問津。一片沙灘上，隻有新區政府的兩棟樓，還陷在“半爛尾”狀態。綠地幫了政府，也幫了自己。第一個項目“綠地濱江豪園”樓面地價僅300多元/平方米，很快就銷售一空。目前，這個正對南昌市委市政府的樓盤單價已超過10000元/平方米。

2009年，江西省政府要在南昌建“國賓館”(前湖迎賓館)，數次前往上海與張玉良商談。張則覺得“長線投資太大”，一直沒有接手。招商半年無果，政府官員再赴上海約請綠地，后者算了一筆賬：酒店包括一個總統樓、兩個副總統樓、20個部長樓，一個8萬平方米的商務酒店加會議中心，總投資15億元，首期8億元，投資大，回收周期過長，“如果沒有幾塊住宅用地捆綁，我怎麼做？”

張玉良如願以償。前湖迎賓館最終捆綁了三塊土地給綠地，包括海域香廷、綠地香頌和鳳凰洲項目。不過戴詠春抱怨前湖國賓館投資過大，后期運營舉步維艱，每年虧損1000萬，“前湖國賓館僅工程造價就達13億，綠地賣完這三個項目利潤都沒13億，外界都說綠地地價便宜，卻不知是便宜到這上面了。”

南昌模式被迅速復制到全國各地做政府想做、其他開發商做不了或者不敢做的事，成了綠地的核心競爭力，政府往往會回饋一些住宅用地給綠地開發。

在九龍湖區域，綠地也在做別人做不了或不敢做的事。幫政府建會展中心(戴詠春說運營注定要虧本)，給南昌公務員做團購項目，南昌市政府也投桃報李，捆綁了周邊2500畝住宅用地給綠地。戴詠春強調說，不管是團購還是幫拿地，都是“規范的市場化運作”。他承認，偶爾會有政府在土地挂牌前已與其他可能的競爭者打好招呼，“九龍湖簽了框架協議，最終地價也要看挂牌成交價格”。

綠地(控股)集團副總裁孫志文對本報記者稱，這個項目是通過股權收購及招拍挂拿過來的。拿過來之初，政府有團購的想法，綠地覺得劃算就做了。價格之所以定得比較低，是因為未來還有兩百多萬平方米的住宅要銷售，先以跑量為主。未來九龍湖區域也將會以團購為主，面向社會團體、政府機關，“這是我們主導的一種營銷手段”。

而針對戶型設計達兩百多平方米，孫志文的解釋是根據公務員要求定制的，“就像寫字樓一樣為客戶量身定制住宅”。但這樣是否合規，則處於一個模糊地帶，並無統一規定。2009年新疆維吾爾自治區曾經一度放開過集資建房，但規定縣處級干部住房不得超過100平方米。

對於沒有預售就賣的質疑，孫志文稱綠地悅城還沒有正式預售，公務員們交的只是團購保証金，“否則我定制出來他們不要怎麼辦？”孫志文強調這符合國家相關法規，“我們是國有大企業，沒必要冒那個風險”。

但北京市房地產協會秘書長陳志對本報記者表示，根據國家發改委2011年下發的《商品房銷售明碼標價規定》，房地產銷售一定要做到一房一價，所謂未預售隻收保証金的說法都是試圖打擦邊球的違規行為。

“我們都是政府的人”

在南昌，給公務員提供團購房的並不只是綠地。

從綠地悅城往西走五公裡，便是江信國際集團旗下的地產項目金麒麟世家半山半城，總建筑面積為45萬平方米。在金麒麟世家半山半城的負責人看來，綠地這種尚未取得預售証就向公務員團購的做法“屬違規操作，極其不高明”。

他們早在2011年就發現了一個高明的做法。

作為江西省政府直屬的非銀行金融機構，江信國際集團承擔給省衛生廳建福利房的政治任務。由於他們很懂金融政策，並沒有如綠地那樣“直接從購房者手上融資”，而是精心設計了一個信托融資方案。

公開資料顯示，2011年4月25日，江信國際集團委托西部信托發行了“西部信托·江信國際集團集合資金信托計劃（查詢信托產品）”，信托期限為24個月，這是一個定向給特定購房者發的信托，買了這個信托產品即意味著買了這個福利房的房票。與綠地悅城相比，半山半城的融資方法不同，相同的地方是，房子還沒開建房款就收上來了。

但他們沒有透露，購買這些信托產品的錢，最后怎麼幾經騰挪變成了購買房子。

在南昌，給公務員提供團購房的還並不只是這些。

一位浸淫南昌地產多年的知情者告訴本報記者，銀億上尚城也同樣是當地一個廳級單位的團購對象。

在南昌城南板塊，已建成一半的銀億上尚城和九龍湖隻有一橋之隔。從售樓處望出去，穿過塵土飛揚、滿地泥濘的建筑工地，可以看到一棟棟即將封頂的聯排別墅。

2013年3月18日下午，穿著制服的售樓員百無聊賴地在前台剪指甲，整個大廳隻有一個站在沙盤前打電話的中年女士。挂完電話，她告訴本報記者，自己是過來辦公積金貸款的，“這別墅現在賣7600元一平方米，我們去年買的時候隻要3800元一平方米，我們是單位團購的福利房。”待本報記者再問是什麼單位，這位女士說：“要保密。”

銀億上尚城的一名內部人士透露，2012年他們給公務員團購過近200套房子。

2013年3月，房產商郭為也想買綠地悅城的團購房，在網上找了一個轉讓指標電話打過去詢價。接電話的是一名聽上去很年輕的女聲，她的房子213平方米，四室兩廳兩衛，團購價106萬元，她的指標費開價50萬，且稱五年后才能過戶。

“房子是我爸的，213平方米處級干部才有，我們一家三口都在市裡工作，1月份已經交了35萬首付了，你隻能以我的名義買房，你看能接受嗎？”女聲問道。

郭為猶豫了一下，問五年后才能過戶會不會有風險？“你連公務員都不相信麼？”她不屑地說道，“我們都是政府的人。”