綠地的政府生意：南昌三千多公務員團購建房  

在南昌的樓群中，隱藏著公務員福利房。

原標題：江西南昌：綠地的政府生意

海外網3月21日電 據南方報系報道 做政府想做、其他開發商做不了或者不敢做的事情，是綠地集團南昌模式的核心。在那裡，他們為當地開發新區，也為政府建福利房，並從這樁生意中分享特別的土地收益。

綠地悅城隻面向南昌市公務員團購，總數達三四千套房源。這些房子，科級以下是144平方米，處級213平方米，廳級更大。不少手裡有多套住房的公務員紛紛將團購資格向外兜售，指標費到2013年3月份已經炒到了50萬元每套。

2013年2月中旬的一天，房產商郭為找在南昌市做公務員的朋友李平吃飯。酒過三巡，李平紅著臉伸長脖子湊到郭為耳邊說，最近發了一筆“不義之財”，把單位團購綠地悅城的資格賣了，20萬元指標費就這樣到手。

但在一個月后，李平開始為自己賣掉資格的行為后悔了綠地悅城此時的購房資格已經被炒到了50萬元。

綠地悅城項目坐落於贛江西岸，一片南昌市剛規劃的、猶如香港島般面積的九龍湖新區。那裡現在還是一片剛平整的空地，如果不經當地農民的提醒，很難找到這片尚未動工的紅土地，更難以知道這是一個專供南昌市公務員的團購房建設項目。

兩個月前，包括李平在內的南昌市三千多名公務員，為這個尚未動工的項目，每人付了二三十萬元不等的首付款，很多公務員連地都沒看，就把錢匆匆交給了開發商上海綠地集團。與其他開發商賣房會出具購房合同迥異，綠地隻給他們開了一張收款收據。

不過這樣一個佔地達500畝、幾乎已經銷售一空的樓盤，南昌市相關部門卻否認其存在。“這個項目房管局還沒受理過，我也沒聽說過。”南昌市房管局負責人吞吞吐吐地對本報記者說，“公務員不可能團購這房子。”

在中國，團購房往往是一種福利。在住房改革、停止福利分房的十幾年后，“福利房”在某些地方還是隱秘地存在著。

據本報記者了解，綠地悅城項目在2013年年初已經賣出去大半。南昌市直機關公務員團購綠地悅城的價格是每平米5000元，保守估計，僅是該地段市場價的70%。

為什麼綠地能夠在項目還是一片空地、未拿到預售証的情況下就銷售？為什麼它們願意以成本價將房子定向賣給南昌市公務員？這一切都要從這塊城市新核心區的土地說起。

綠地的算盤

綠地集團江西事業部副總經理戴詠春對本報記者稱，綠地悅城不對外銷售，隻面向南昌市公務員團購，總數達三四千套房源。

綠地悅城自2012年12月28日正式啟動。三個月來，幾百名農民工一直在綠地悅城項目上搬運泥土，立圍擋，建工人住的活動板房。

“正式動工將在今年5月份。”在一個臨時搭建的簡易房裡，施工方上海建工集團的一位代表對本報記者說，因為遠離市區，快遞甚至找不到這裡。

但位於九龍湖新區的這塊土地卻因其獨特的位置而擁有極大的潛在商業價值。地塊位於一個仿造鳥巢外形的體育場與在建的南昌西客站之間。500畝的土地，被兩條公路切割成A、B、C、D、E、F六個地塊。兩年后，這裡將矗立89棟高層住宅樓和15棟4層商業樓，及一棟3層的幼兒園，總建筑面積超過100萬平方米。

在過去幾年間，江西省高層官員們試圖把九龍湖區域打造為南昌的城市副中心。這裡依山傍水，江西省委省政府也將搬至此地。江西國體中心、南昌西客站及地鐵線均落戶九龍湖。雖然如今還是一片大工地，但多數南昌業內人士稱，隨著鄉村變成城市新核心，無疑會提升周邊的地產價值，九龍湖擁有潛力。“這是未來的紅谷灘，有房子就應該去搶。”鼎盛同創營銷有限公司董事長趙熙認為，九龍湖區域房價很快將過萬。

綠地悅城是九龍湖區域為數不多在賣的項目之一，但普通購房者是難以買到這個項目的。綠地集團江西事業部副總經理戴詠春對本報記者稱，綠地悅城不對外銷售，隻面向南昌市公務員團購，總數達三四千套房源。

在南昌，政府機關集資建房、團購住宅在過去兩年也有出現，但操刀的企業往往是南昌市城投公司或市政公司。

南昌一位開發商對本報記者透露，綠地悅城項目往西9公裡的望城，南昌新建縣正在為全縣公務員集資建1萬套住宅，操盤公司即為新建縣城投公司。該項目公務員團購價僅為3700元/平方米，所有縣財政局發工資的單位都有買房的資格，包括退休職工。

據南昌新建縣的一位公務員描述，2013年3月8日是新建縣規定的最后打款期限。在那之前幾天，新建縣的農業銀行、工商銀行和交通銀行都擠滿了人，公務員們都排著隊往單位指定的集資房賬號裡打錢。

但像綠地這樣的品牌房企做定向給公務員團購的商品房，尚不多見。綠地是從南昌市政公用房地產股份有限公司接過這個項目的。國土局檔案顯示，這塊地最初由南昌市政公用房地產股份有限公司在2011年11月拍得，地價為186萬元/畝。后來這塊地被裝入南昌九龍湖置業有限公司，工商資料顯示，其成立於2012年9月29日，由南昌市政公用房地產股份有限公司100%控股，法定代表人亦為其公司總經理鄭學平。

兩個月后，南昌九龍湖置業93%的股權以1394.698萬元的價格挂牌交易，挂牌條件同時稱“代標的企業向轉讓方償還債務3.26億元人民幣”，其意向受讓人規定必須“為具有國有成分的中資法人企業且注冊資本金應不低於本次收購應付所有款項金額。同時，意向受讓人須為2012年中國企業500強或其全資企業”不出意料，唯一符合資格的競拍方綠地拍得九龍湖置業93%的股權。

對於接手這個團購項目的原因，戴詠春解釋為純粹是一個市場行為，“南昌市分管的領導找我們談，說公務員買房也很累，希望能幫他們做一個團購。我們也樂意做這種事情，可以穩穩當當掙3個點利潤、2個點的管理費。而且項目現在還是一片空地，我已經收了他們30%的房款，拿著錢我都可以去別的地方投資去了。”

不過，這個旨在解決“買房困難的公務員”的項目，房子的分配是嚴格按照等級劃分，且全是大戶型科級以下是144平方米，處級213平方米，廳級更大。不少手裡有多套住房的公務員紛紛將手裡的團購資格向外兜售，資格費到了2013年3月份已經炒到了50萬元。

當地一位發展商稱，如此低的價格，綠地無異於給南昌市的公務員都送了個大紅包，綠地的算盤顯然不在那“3個點利潤，2個點的管理費”上。

“做當地政府想做而又做不了的事”

南昌模式被迅速復制到全國各地做政府想做、其他開發商做不了或者不敢做的事，成了綠地的核心競爭力，政府往往會回饋一些住宅用地給綠地開發。

事實上，這並不是綠地在南昌第一次面向公務員階層的團購。

2012年年初，南昌綠地上個清盤的項目海域香廷就面向南昌市地稅局等團購過，價格為每平方米6000元，而當時其對外銷售價為每平方米8000元。這導致在2012年很長一段時間裡，很多人托關系找南昌市地稅局局長簽字，拿著購房資格去綠地海域香廷買房。在房屋中介，一個海域香廷的購房指標賣到了20萬。

綠地集團江西事業部副總經理戴詠春對這次團購的解釋是，這是政府賣地時的附加條件，裡面大概有1/3的地要建給地稅局。“我們也理解，算了下賬沒問題就做了。”

而推向市場的那部分房源，戴詠春甚至沒有開盤，“沒辦法，客戶太多不敢開盤，都是晚上臨時通知客戶過來，確實太走俏了”。戴詠春稱，南昌綠地2013年要沖100億的銷售額，光團購額就能達到二十多億。

這種附加給機關蓋福利房的拿地方式，在南昌廣泛存在。鼎盛同創營銷有限公司董事長趙熙就曾給南昌一家單位設計過類似模式。這家單位在南昌大橋西岸拿下了120畝的劃撥土地，趙熙幫他們做好規劃，找了一家開發商幫他們代建，這其中有8萬平方米的房子是給該單位做福利房的，另有8萬平方米房子，開發商自己去市場銷售。

有業內人士透露，給南昌市公務員做的團購項目綠地悅城，是綠地和南昌市政府在九龍湖簽下的2500畝土地框架協議的一部分。2012年12月28日，和綠地悅城一同啟動的是綠地南昌國際博覽城首期會展中心項目，該項目總規劃佔地2500畝，總建筑面積約400萬平方米，是集會展會議、行政中心、風情小鎮、文化旅游、商務、商業、居住七位一體的城市綜合性地標建筑群。

這其中，綠地南昌國際博覽城會展中心總建筑面積達20萬平方米，2014年年底交付運營后，將成為中部地區規模最大的國際綜合會展中心。對於這個投資超過十億、后期運營頗為不易的項目，戴詠春形容為“做當地政府想做而又做不了的事”。

21年前，上海綠地集團董事長張玉良還是上海農委住宅辦副主任，下海后創辦的綠地公司，在短短二十年內就躋身《財富》雜志世界500強以2012年銷售額計算，上海綠地集團房地產業銷售僅次於萬科地產，是中國第二大房產商。

張玉良縱橫捭闔的秘訣，就是“做政府想做的事”。綠地的國有控股背景使它容易取得政府的信任。在上海農委時就負責給農委各個系統機關建房的張玉良，顯然知道政府想做的是什麼。