上海土地出讓金連續3個月破百億

東方早報 評論 早報記者 顧菁

土地市場自9月開始回暖至今，上海土地出讓金已經連續三個月超過百億元。數據顯示，截至11月30日，上海土地出讓金總額為756.96億元，業內專家分析，盡管12月將有大量優質地塊入市，但今年上海全年土地出讓金仍無望破千億元。

12月預計土地出讓金達峰值

克而瑞信息集團提供的數據顯示，上海前11個月土地出讓金總額為756.96億元，土地出讓金自9月開始已連續三個月超過百億元，9月、10月、11月的土地出讓金分別達到114.68億元、168.33億元和147.29億元，佔全年前11個月土地出讓金總額的56.85%。僅9月單月168.33億元的土地出讓金就已接近上半年土地出讓金的總和186.86億元。

上海城市房地產估價有限公司咨詢師邵明浩預測，雖然每年土地市場都是在最后幾個月沖刺，但由於今年上半年的基礎太差，僅完成20%左右的比例，估計今年整體的土地出讓金額要低於去年。雖然最后兩個月出讓的地塊比較大，但為求達成成交，價格也相對較低。就目前的土地出讓金水平加上12月出讓的土地金額來推算，上海今年的土地出讓金肯定超不過千億元。

搜房網數據監控中心統計，12月上海預計將有20幅地塊入市，起始土地出讓金額達170億元，為年內最高值。其中不乏准地王地塊的推出，海門路55號地塊和徐匯區漕河涇社區278a-05、278b-02、278b-04南站商務區地塊，起始出讓金總額分別達到46.9億元、54.31億元，均已經超過了今年10月保利拿下的徐匯濱江地王45億元的總價。但即便如此，加上前11個月的土地出讓金756.96億元，距離千億大關仍有一段距離。

中國指數研究院[微博]上海公司研究總監陳延彬認為，上半年的土地市場太差，是致使今年上海土地出讓金額無法突破千億元的關鍵所在，上半年在市場不明朗的情況下，政府推地意願及開發商拿地意願均處於低谷。而自9月以來，市場逐步回升，土地市場則迅速回暖。供應量的上升迅速拉動成交量。預計這樣的態勢至少會持續到明年1月份。

地王價格未創歷史新高

11月27日至11月30日這4天內，上海、北京、深圳、南京以及成都5地地王紀錄相繼被刷新。這波“地王潮”讓人聯想起土地市場風起雲涌的2009年。同樣是接二連三的“地王潮”，而眼下分析人士卻認為，目前的土地市場仍在合理范圍內。

觀察新晉地王的資料記者發現，各地總價地王溢價率普遍偏低，而單價地王的溢價率最高60%。

上海外灘濱江綜合開發有限公司和中國太平洋(4.99,0.00,0.00%)財產保險股份有限公司聯合體以27.7億元競得的黃浦區594（北塊）、596街坊地王，雖然樓板價達到36176元/平方米，但溢價率隻有10.8%。

保利以45億元拿下的上海總價地王徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊，溢價率為42.86%。

廣州總價地王番禺區鐘村街漢溪村商業金融用地地塊、南京全國總價地王下關區濱江江邊路以西2號地塊、上海地王楊浦區平涼街道22、23街坊地塊也均以低價或微幅溢價成交。

同策咨詢研究中心總監張宏偉向記者表示，2010年之前的地王有一定泡沫成分在，溢價率非常高，而2011年之后出現的地王溢價率一般比較低，溢價水分也不高，相對理性很多。

邵明浩指出，如今的土地市場與2009年存在明顯的差異。現在市場雖然也不斷有地王產生，但不難發現這些地王的樓板價相比周邊在售項目價格，基本都在一個合理的范圍內，沒有出現“面粉比面包貴”的現象。而且區域地王多為年內地王，而非創歷史新高的地王。

市場各方偏理性

與2009年土地市場的全面開花相比，如今的土地市場不能稱之為“熱”，而只是回暖。陳延彬分析，目前的經濟環境對於融資渠道較差的中小型房企而言，融資環境並不那麼樂觀。

陳延彬分析，首先，所處宏觀經濟背景就有所不同。2009年4萬億元投資的推出加上貨幣政策的寬鬆促使開發商手頭有大量的資金可以用於買地，而今年雖然貨幣政策在年中有所放鬆，但幅度沒有那麼大。尤其是對於融資渠道較差的中小型房企，融資環境並不那麼樂觀。

其次，市場的回升也非全面性，而是以剛需為主改善為輔的結構性放量。房企對於未來有了理性的預期和判斷，就不會像2009年那樣瘋狂拿地。陳延彬指出，政府在2009年是希望通過房地產來拉動經濟走出金融危機的影響，而本輪調控下，政府的想法也有所改變。

中房信華東區域市場總監朱青指出，如今地王多集中於一二線城市，地大多都是由大企業拿下，溢價也並非那麼高，尚處於理性可控范圍之內。經過了此輪調控后，開發商對於未來的預期也偏向理性。房地產企業既不會像2008年那樣恐慌，也不會像2009年、2010年那麼激進拿地。隨著市場的回暖，土地市場出現回升也在情理之中，目前來看土地市場的狀況並沒有推動房地產價格的上漲，各方均可以接受。

朱青表示，優質地塊地王項目的風險要遠低於郊縣地塊，未來的盈利空間也更大，這也是優質地塊受到各大企業追捧的原因。

熱度將持續到明年1月

邵明浩並不認同近期上海土地市場過熱的觀點，從目前總體出讓金的水平、整體的土地流轉速度，以及成交土地的地價樓板價來看，土地市場並沒有出現過熱的現象，一切都處於理性范圍內。之所以有土地市場過熱的錯覺，主要還是上半年土地市場過於冷清產生的反差明顯所致。

克而瑞上海事業部研究總監付琦也表示，之前所謂不熱，其實是沒有供應。開發商拿地的需求始終是不變的。今年上海土地市場上半年供應較少，到了8、9月份才開始多起來。同時從開發商的心態和實際出讓價格來講，談不上熱。

朱青表示，目前市場的預期已經好於上個季度，隻要明年不再有更嚴厲的政策出台，市場一定會往好的方向發展，土地市場也會持續一定的熱度。

陳延彬認為，政策消化期已過，市場已經見底，土地市場的熱度將至少持續到明年1月份。

邵明浩表示，即便土地市場的熱度能夠持續到1月，2月受到春節季節性影響，土地成交會進入淡季。一方面開發商年底資金結算使資金在年初並不是很充裕﹔另一方面，在新一年的供地計劃尚未制定之時，政府推地的願望也不強。更多的是在消化上一年留下來的土地。所以土地市場的熱度最多持續到明年1月。