常州鬼城真相：一條馬路匯集500萬平方米房源

　　每經記者 查道坤 江蘇常州攝影報道

　　近段時間以來，常州樓市成為輿論關注的焦點。由於新建住宅空置率過高，常州被稱為繼鄂爾多斯后的又一個“鬼城”。

　　有業內人士認為，常州樓市庫存量太大，空置率太高，未來難有大的發展。不過，常州房管部門則認為，常州樓市供需兩旺，不存在“鬼城”一說。

　　常州樓市空置率到底有多高？庫存壓力會不會導致常州樓市面臨巨大風險？

　　針對種種疑問，《每日經濟新聞(微博)》記者從1月初對常州樓市調查採訪發現，由於大量的大盤開發，當地的供應量已經面臨飽和，僅武進區武宜路上的開發量就超過500萬平方米，而許多新盤亮燈率不足三成。

　　聘“臨時工”搶客源/

　　常州武進區武宜路幾乎貫穿常州東西向所有繁華地帶，從舊城中心延長至新城區，路兩旁的新建建筑拔地而起，各種色彩鮮艷的樓盤銷售處也隨處可見。

　　據《每日經濟新聞》記者統計，在武宜路上匯集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河國際、隨園錦湖公寓、紫金城、四季城、新城吾悅廣場、綠地白金漢宮、綠城玉蘭廣場、華美庭等十多個樓盤，這些樓盤總建筑面積甚至超過了500萬平方米，其中星河國際就達到了180萬平方米，“這麼多樓盤匯集在一條路上，而且大部分目前都在銷售，之間的競爭可想而知。”一家樓盤營銷部門的負責人對記者說。

　　記者走在武宜路上，除了看到大量的樓盤廣告之外，各樓盤在路上散發的廣告也數不勝數，部分銷售人員甚至追著記者要求去看樓盤。

　　“先生你是過來買房的吧，給你看看我們樓盤的資料，覺得好的話可以去售樓部看看。”一位自稱叫小燕子的大姐對《每日經濟新聞》記者介紹說，她是紫金城售樓部雇佣的臨時工，負責在武宜路上發樓盤廣告和發掘購房者前去售樓部看房子，“隻要去售樓部看一下了解一下項目就可以，買不買無所謂，去看了就等於幫助我工作了，更何況你確實要買房。”

　　在這位大姐的再三請求之下，記者答應前去售樓部看房。而在記者前往售樓部的路上，其他幾個樓盤的銷售人員也一擁而上，把記者團團圍住，他們有著一個相同的目標：希望記者能去他們服務的樓盤售樓部看看。甚至有的工作人員表示，隻要記者去樓盤看看房子，可以免費送記者一個禮品。

　　“從這些樓盤爭搶購房者的行為來看，他們確實面臨不小的銷售壓力。”陪同記者採訪的常州一位業內人士楊先生對《每日經濟新聞》記者說，“雖然售樓部都比較熱鬧，但是這些樓盤都庫存大量的房源，為了盡快消化掉手中的房子，就不得採用這種方式去搶奪客戶資源。”

　　高成交量難降庫存/

　　地處長三角中心位置的常州，素有江南明珠，中吳龍城之稱。近年來，隨著經濟的高速發展，常州的房地產市場也進入快速發展階段，有業內人士甚至用常州成為各大房企“兵家必爭之地”來形容常州房地產市場的火爆程度。

　　根據統計數據顯示，在2012年常州市區共成交62093套房源，其中住宅為49163套，成交量創三年的新高，平均每個月5000套的成交量也似乎說明了常州樓市的火熱程度。但是值得注意的是，隨著成交量的大幅增長，常州市樓市庫存量卻並沒有下降，反而呈現上漲的趨勢。

　　統計數據顯示，截至去年12月底，常州全市商品房庫存量達到1360.26萬平方米，同比上升12.85%﹔全市商品住房可售余量為777.55萬平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州樓市銷售速度來看，常州樓市目前的庫存量可供常州消化20個月。

　　“從數據看去年常州樓市總體成交量較好，但是庫存量的提高拖累了整體常州樓市，如果加上未來新的供應量，會導致房子越賣越多。”常州本地房地產行業一位負責人對《每日經濟新聞》記者說，“隨著之前高價拿地的高端項目進入開發高峰期，包括別墅、大平層、高價住宅等，積壓最嚴重，眾多樓盤已形成現房或准現房銷售。由於成本高企，開發商降不起價，整體樓市去庫存化可以說非常困難。”

　　常州房地產獨立評論員於岳表示，“庫存的進一步增加，為未來的常州樓市蒙上了一層陰影。”

　　上述業內人士楊先生向 《每日經濟新聞》記者介紹說，官方公布的數據顯示，常州市戶籍人口為360.8萬人，與常住人口之比為1:1.3，10年間常州市戶籍人口共增加19.3萬人，按平均增長速度，若平均每3人需要購房一套住房的話，常州一年平均需要6433套房子，平均每月約需要536套住房。

　　“但是實際上常州城區常住人口也就在100萬左右，如果僅僅依靠這100萬人口消化掉常州目前的庫存的話，那麼隨著上市房源不斷增加，房子隻會越賣越多。”上述人士表示。

　　城市綜合體加劇庫存壓力/

　　在庫存已經高企的情況下，近幾年常州的城市綜合體開發更加劇了樓市的庫存壓力。

　　公開報道的數據顯示，目前常州市場上80萬平方米以上的城市綜合體項目有將近30個。

　　常州克而瑞市場總監楊瑜認為，之所以會短期內涌現如此多的城市綜合體，主要是因為樓市調控所帶來的。“在住宅調控常態化下，商業領域由於不受調控限制驟然升溫，而如城市綜合體類型的大盤作為商業地產最具代表性的產品，越來越受到房企的青睞。”

　　在業內人士看來，龐大的城市綜合體項目固然有諸多優勢，但是龐大開發項目需要大量的商業資源和客流資源來支撐，如果這些資源不足以支撐的話，那麼就會出現大量的綜合體項目空置。而常州現在正面臨著這種飽和的狀態。

　　以武宜路上的星河國際項目為例，該項目總建筑面積達到180萬平方米，而根據搜房網統計的2012年全年常州樓盤銷售排行榜顯示，星河國際全年僅銷售543套，並未進入常州樓盤銷售的前十名。

　　此外，武宜路上的另一家城市綜合體吾悅廣場，2012年全年銷售806套，同樣也未進入銷售榜的前十名，“從銷售數據來看，並不是規模越大的城市綜合體就受到購房者的歡迎，目前常州的城市綜合體大都面臨銷售難的問題。”

　　常州房地產行業一位獨立研究員對記者說，“目前常州市場上的城市綜合體項目已經飽和，積重難返，很多城市綜合體項目建於干道節點上，大多為政府規劃出來的形象工程，並沒有考慮到實際可操作性，所以導致目前綜合體的滯銷危機。”

　　多個樓盤亮燈率不足三成/

　　在記者一個星期的調查採訪中，發現很多在售的樓盤也有不少交付的項目，但是這些交付的樓盤大部分入住率都不佳，在武宜路上有大規模的項目處於一片黑暗當中，有的樓盤一棟樓上隻有幾盞燈亮起。

　　1月18日當晚，記者看到，位於武宜路上的隨園錦湖公寓項目，整個小區亮燈率不到三成，部分樓棟上隻有零星的幾盞燈點亮。據了解，該項目總建筑面積在20萬平方米，規劃入住1500戶。

　　當晚九點，路上的行人已經少了很多，記者圍繞著該項目走了一圈並數了亮燈的戶數，整個小區亮燈的用戶不到100戶。

　　“一些前兩年交付的樓盤，入住率也不到五成，所以這個亮燈率在武宜路屬於正常情況。”陪同記者採訪的常州本地的業內人士對《每日經濟新聞》記者說。

　　而在另一家樓盤吾悅廣場，《每日經濟新聞》記者看到，該小區近10棟30層左右的建筑一片漆黑，幾乎沒有一絲燈亮。沿著武宜路走完后，記者發現大多數項目的亮燈率都不到三成。

　　此外，處於武進區同區域的另一家樓盤萊蒙城，售樓部工作人員稱入住率已經達到了80%，但是記者當晚發現整體的亮燈率不到四成。在萊蒙城交付的東邊項目中，一棟樓上的亮燈率並不高，甚至部分樓處於大規模的黑暗中。

　　“這個亮燈率在周圍的交付樓盤中已經算高的了，其他樓盤入住率一成都不到，亮燈率更是低得嚇人。”萊蒙城附近一家房產中介負責人余經理對《每日經濟新聞》記者說，“周圍那麼多樓盤，怎麼可能賣那麼快，亮燈率其實也反映了項目的入住率。”

　　除了武宜路樓盤呈現高空置率之外，記者1月19日當天驅車前往常州新北區看到同樣的景象。雖然該區域建起了大規模的樓盤，但是晚上的寂靜與白天熱鬧的建筑聲音形成了強烈的對比，不少項目整個烏黑一片，30層以上的高層隻亮幾盞燈的情況很常見。

　　“就亮燈率對比入住率來看，把常州稱之為“鬼城”一點都不為過，開發商的過度開發導致房子賣不出去，產生高的空置率。”上述業內人士對《每日經濟新聞》記者說。

　　記者在新北區採訪過程中，遇到了在建筑工地上做建筑工作人的周大爺，他同時也是當地的村民。他對 《每日經濟新聞》記者介紹說，他所參與建筑的項目以前就是他們的村子，后來因為政府發展需要，家裡都拆遷了，“我們拆遷的居民，每一家都分了好幾套房子，有的人口多的甚至分了十多套房子，根本就住不完。”

　　國家統計部門統計顯示，2011年常州城鎮居民家庭人均住房面積是34.7平方米，近1/3的家庭有多套住房。而就外來人口的購房能力，常州市統計部門的數據顯示，常州外來流動人口167萬人，佔全市常住人口的36.4%。但外來人口中青壯年居多，受教育程度以初中為主，大多從事一線的勞動密集型工作，購買力不強。

　　大批房源的空置以及較低的亮燈率也影響了常州二手房的成交量，常州一家房地中介的史經理對《每日經濟新聞》記者介紹說，空置問題已經成為阻礙常州二手房成交量的重要因素，“一到晚上整個小區都黑燈瞎火的，購房者看了這個小區根本就沒有人住，那麼自然也就不會買了，而且這種情況經常有發生，這就影響了二手房的成交量。許多小區地段非常不錯，周圍配套也很好，但是就是沒有人買，挂牌的很多，成交率卻很低，很大一部分原因和亮燈率有關系。”